Lorsque tu vas effectuer tes recherches d’investissement locatif, cherche un bien qui rentre dans tes critères, peut être avec travaux ou autre. Tu as fait tes calculs de rentabilité selon un loyer escompté, une fiscalité souhaitée, etc.
Néanmoins, tu risques de trouver un nombre important d'annonces avec des locataires en places : le bien est vendu loué.
Ce type de bien peut t’apporter des avantages ou/et des inconvénients, tout dépend de la direction dans laquelle tu veux aller et d’un nombre de critères non négligeables.
1) Avantages
Un bien occupé est vendu loué, sa valeur subit ainsi une décote par rapport à un bien vide. En effet, le nouvel acquéreur, ne peut pas en prendre possession immédiatement, du moins y vivre dès la signature. L’acquisition se fait généralement par un investisseur, ou quelqu’un prêt à attendre l’échéance du bail pour pouvoir récupérer son bien (tout en respectant certaines démarches et délais légaux).
Ce genre de bien offre une marge de négociation, la décote peut atteindre 20% de la valeur du marché. Attention, elle dépend du loyer actuel par rapport à celui du marché.
Cet avantage peut permettre au départ du locataire de restructurer et rénover le bien pour effectuer une belle plus-value à la revente ou augmenter ta rentabilité et ton cash-flow !
Ton bien étant loué, il génère actuellement un loyer. Ce revenu immédiat, rassure le banquier lors de ta demande de prêt. En effet, le but du banquier est de gérer le risque de défaut de paiement, si tu n’honores pas tes mensualités.
Ce loyer qui rentre dès ta signature te permet de « rentabiliser » immédiatement ton achat en évitant d’avoir la mensualité totale à régler avec ton épargne. Mieux encore, si tu as réalisé un bon investissement, tu peux te dégager du cash-flow dès le premier mois, sans avoir eu besoin de passer par les cases annonces, visites, mise en place des locataires, signatures des baux, etc.
2) Inconvénients
Tu n’es pas libre de modifier le loyer ! Le locataire actuel paie un loyer qui peut être sous-évalué par rapport au marché actuel. Tu ne peux pas l’augmenter à ta convenance. Tu peux seulement le faire suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) chaque année, ce n’est pas rétroactif. Il existe un autre moyen que tu trouveras sur un article dédié à ce sujet.
Tu n’as pas de recul réel sur les paiements : le locataire a-t-il toujours payé son loyer ? Va-t-il continuer à honorer ses échéances ? Bien-sûr tu ne pourras en juger que par les dires du vendeur ou de l’intermédiaire s’occupant de la vente. Néanmoins, tu dois vérifier les paiements du locataire. Pour cela tu peux essayer d’obtenir les dernières quittances (pas sûr), l’extrait de compte du locataire, les documents de gestion (quand c’est géré en agence), voir les avis de déclaration des revenus immobiliers du propriétaire.
Tu peux mettre en place des assurances/garanties loyers impayés en respectant certaines conditions.
Comment sont les rapports avec les autres locataires ? Avec le voisinage ? Avec l’ancien propriétaire ? Une des solutions est de rencontrer, discuter et poser les questions à ses différentes personnes avant la vente. Tu peux découvrir des bonnes comme des mauvaises surprises, cependant tu auras une indication dans quelle direction prendre. Une discussion avec le locataire peut te permettre de voir quelques points, petits travaux/aménagements à effectuer, et créer une bonne relation avec celui-ci.
De plus, lorsque tu achètes un logement loué, tu ne vas pas pouvoir effectuer de gros travaux de rénovation pour diminuer la base taxable de tes revenus immobiliers. Tu ne vas pas pouvoir, avant le départ du locataire, remettre au goût du jour et réaménager/optimiser les espaces pour augmenter ta rentabilité nette. A moins d’obtenir une négociation de ces travaux contre une augmentation du loyer en conséquence …
Sinon, tu dois attendre le départ du locataire pour effectuer ces modifications. Suivant l’âge ou la situation du locataire, tu peux anticiper cette durée. Ex : un étudiant ne devrait pas rester des années, un jeune couple dans une petite surface devrait partir dans une surface plus importante pour créer une famille, etc.
De même, un nombre important de biens à la vente sur le marché sont loués en nu. Si tu avais comme stratégie d’effectuer de la location meublé, tu ne seras pas satisfait, tu ne pourras pas changer les baux à ta convenance. De ce fait, tu ne pourras pas passer en charges ou amortissement certaines dépenses comme les frais de notaires.
L’acquisition d’un bien déjà loué dans un secteur de qualité peut être intéressante si tu arrives à combiner les différents points vus précédemment. En effet, tu achètes un bien avec une décote, qui génère un revenu immédiat, dont la revente peut te faire espérer une belle plus-value après le départ du locataire. Tu connais d’avance la rentabilité et ce bien est finançable plus simplement au niveau de ton interlocuteur. En revanche, n’oublie pas les « inconvénients » qui peuvent apparaître.