Les charges de copropriétés : un sacré budget !

Lors de tes recherches immobilières, tu vas pouvoir observer des annonces de biens, d’appartements, de caves, de garages…comportant des charges de copropriétés. Leur montant peut être plus ou moins important et venir grever ta rentabilité. Ce n’est pas à négliger !

Qu’englobent les charges de copropriétés ? Que faut-il rechercher ?

1) Que représentent les charges de copropriétés ?

Lorsque tu effectues l’acquisition d’un bien immobilier dans une copropriété, tu vas être assujetti au paiement de charges de copropriété, tu ne peux pas y échapper. Tu possèdes une partie de la copropriété sous forme de tantième/millième, déterminée en fonction du type de lot, de sa situation et de sa surface.

Ces charges comprennent différents postes liés aux parties communes :

•     L’Entretien de l’ensemble immobilier et de ses équipements communs : hall, ascenseur, escaliers, couloirs, cours, espaces verts, parking, etc.
•       La Conservation et les menues réparations de l’ensemble immobilier : travaux affectant le gros œuvre, réfection de la toiture …
•       Les postes administratifs : honoraires du syndic, primes d’assurances, frais de tenue de l’assemblé générale, etc.

Ces charges sont appelées charges générales et varient en fonction du nombre de tantièmes/millièmes que tu possèdes dans la copropriété.

Il existe également des charges dites « spéciales », attachées aux services et équipements communs de l’ensemble immobilier (chauffage, ascenseur, eau…) déterminées en fonction de leur possible utilisation par rapport au lot : lorsque tu possèdes un appartement au rez-de-chaussée tu ne paieras pas forcément de charges d’ascenseur. Cela va dépendre de plusieurs paramètres dont le règlement de copropriété.

Au-delà, de ces charges et du budget prévisionnel annuel correspondant, tu vas trouver une part à régler, appelée « fonds travaux Alur ». Il s’agit de mettre en place un budget pour anticiper et financer les dépenses de travaux à venir.

2) Quel impact sur ton investissement ?

Les charges de copropriétés représentent en moyenne en 2019 : 50€/m²/an selon l’Association des Responsables de Copropriété, ce qui est loin d’être négligeable.

En effet, ce montant peut venir grever ta rentabilité et ton cash-flow, ce qui peut rendre ton investissement inintéressant ! Tu dois calculer ta rentabilité nette, et non seulement la brute !

Ex : Tu souhaites effectuer l’acquisition d’un appartement de type T2 de 40m² sur Pau pour un budget global de 60 000€. En location meublé, ce type de bien se loue 550€ CC et ta mensualité de crédit représente 255€. Tu as trouvé 2 annonces, un bien A avec des charges de copropriétés de 60€/mois, un bien B avec un montant de 160€/mois (chauffage compris). Admettons que les autres charges déductibles représentent 200€/mois.

Dans les 2 cas la rentabilité brute est de 11%. Néanmoins :

•       Bien A : rentabilité nette = [12 x (550 – 200 – 60)] / 60 000 = 5,8% net

Cash-Flow = 550 – 200 – 255 – 60 = 35€

•       Bien B : rentabilité nette = [12 x (550 – 200 – 160)] / 60 000 = 3,8% net

Cash-flow = 550 – 200 – 255 – 160 = -65€

Les calculs ont été simplifiés pour que tu comprennes le principe et l’impact.

Tu vois dans les deux cas, le même type d’annonce avec des rentabilités brutes égales. Tu peux répercuter une partie des charges de copropriétés sur ton locataire, le montant est écrit sur tes appels de charges. Néanmoins, penses-tu que le locataire est prêt à payer plus cher dans le second cas car le chauffage et d’autres équipements sont compris ? C’est loin d’être le cas. Tu n’arriveras certainement pas à louer 100€ de plus. Le locataire regarde en priorité le loyer charges comprises et fera ses recherches en fonction …

De plus, un bien avec des charges de copropriétés élevées sera la plupart du temps revendu au-dessous des prix moyens du marché.

3) Comment remédier à cela ?

Les postes de charges les plus importants dans une copropriété sont généralement :

•       Le chauffage collectif
•       Le gardiennage
•       L’entretien
•       Les honoraires du syndic

Ainsi, lors de tes recherches, suivant la situation, en évitant les bâtiments qui ont un chauffage collectif, un gardien, des équipements tel une piscine ou un ascenseur, tu devrais trouver des biens avec des charges de copropriétés plus faibles.

De même, une piscine et un ascenseur, tout comme certains autres équipements, peuvent te rajouter des frais d’entretien et travaux supplémentaires sur du moyen-long terme. Vas-tu t’y retrouver dans ta rentabilité et à ta revente ? A toi d’en juger.

Dans un secteur comme Antibes, tu vas te diriger certainement vers ce genre de bâtiments avec vue mer, piscine, ascenseur, gardien, sécurité, etc. Le secteur, ta cible et ton mode de location vont déterminer le bien et la copropriété que tu dois rechercher.

Tu peux être tenté d’aller vers des biens avec des syndics bénévoles, les charges de copropriétés étant généralement très faibles. Cependant, est-ce qu’ils ne passeront pas à un syndic professionnel avec ses coûts éventuels? Comment est gérée la copropriété ? Qu’en est-il des relations entre les différents copropriétaires ? A toi de tout vérifier avant de te lancer.

Les charges de copropriétés ne sont pas un budget à négliger lors de toute acquisition immobilière. C’est une des sommes les plus importantes que tu devras  payer tous les mois, en plus de ta mensualité de prêt et de la taxe foncière. Tu dois les prendre en compte dans tes calculs !