Tu as un bien en location et tu souhaiterais le récupérer pour effectuer des travaux, ou peut-être le vendre. Tu souhaites sortir le locataire en place, pour augmenter ton loyer et ta rentabilité car actuellement tu es bien en dessous du marché.
Peux-tu réellement donner congé à ton locataire comme bon te semble ? Comment dois-tu procéder ?
Lorsqu’un locataire veut quitter le logement, il doit respecter un préavis d’un mois pour une location meublée ou de 3 mois pour une location vide (possibilité de réduire à 1 mois suivant certaines conditions). Il peut résilier le bail à tout moment.
1 – Comment donner congé à ton locataire ?
En tant que propriétaire, c’est tout autre chose, tu ne peux donner congé qu’à l’échéance du bail et respecter un délai de six mois. Si ce délai n’est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour une durée identique.
Selon la loi, tu ne peux le faire que pour motif légitime et sérieux, vente, pour l’habiter toi-même ou y loger un de tes proches.
Tu peux envoyer le congé par lettre recommandée. Prends-y-toi à l’avance car le délai de 6 mois court à partir de la réception de la lettre par le locataire. Ainsi s’il ne va pas chercher son recommandé, le délai n’a pas débuté. Pour être plus serein, tu peux effectuer une première lettre au minimum 7 mois à l’avance, ou adresser le congé par un acte d’huissier.
Attention, lorsque tu as donné congé à ton locataire, il peut partir à tout moment pendant le préavis de 6 mois.
Le motif du congé doit être exprimé dans le courrier, il doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
2 – Congé pour motif légitime et sérieux
Tu as la possibilité de donner congé au locataire actuel pour motif légitime et sérieux. Cela peut être l’inexécution par le locataire de ses obligations, le non-respect des clauses prévues dans le bail ou des raisons propres à toi. Mais la loi ne définit pas précisément les cas possibles donc attention au motif que tu invoques.
Il peut s’agir d’un non-respect récurrent des autres locataires de l’immeuble, des voisins, de l’entretien du bien, d’un défaut de paiement du loyer, d’un défaut d’assurance du bien par le locataire, etc.
De ton côté, il peut s’agir d’une reprise du bien pour d'importants travaux de rénovation, la démolition du bien en vue d’une reconstruction …
Lorsque tu donnes congé au locataire, tu dois en justifier le motif. Si le locataire conteste, c’est au juge d’apprécier le caractère légitime et sérieux.
3 – Congé pour vente
Lorsque tu donnes congé pour vente, tu dois préciser sur le courrier le prix et les conditions de la vente du bien. Le locataire est prioritaire pour acheter ton bien, il a deux mois pour te signifier s’il souhaite l’acquérir ou non. S’il refuse ou s’il n’a pas répondu à ta proposition dans le délai, l’offre de vente est nulle de plein droit et il doit quitter le logement au plus tard à la fin du bail.
Tu peux décider de vendre ton bien à un prix inférieur ou à d’autres conditions, mais tu dois le notifier à ton locataire, il a 1 mois pour répondre.
En revanche il n’est pas prioritaire lorsque la mairie exerce son droit de préemption, lorsque le bien est frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, ou si tu vends ton bien à un parent jusqu’au 3ème degré inclus (pour une occupation effective minimale de 2 ans).
Attention, si tu donnes un congé frauduleux pour vente, tu risques une amende de plusieurs milliers d’euros, accompagné de dommages et intérêts envers le locataire.
4 – Congé pour habiter dans le logement
Tu as la possibilité de donner congé au locataire actuel pour habiter dans le logement ou pour y loger un de tes proches. Il peut s’agir de ton conjoint, ton partenaire de Pacs, ton concubin (relation supérieure à un an à la date du congé), tes ascendants ou descendants (ou ceux de ton partenaire). La liste est encadrée par la loi.
Attention, ce logement doit être la résidence principale de la personne qui y loge, et non une résidence secondaire.
Lorsque tu donnes congé pour reprise, tu dois préciser le motif, le nom, le lien qui t’unit au bénéficiaire ainsi que son adresse actuelle.
Le bénéficiaire désigné doit vivre réellement dans le lieu peu de temps après la reprise du bien.
Si le locataire démontre que tu as effectué cette démarche dans le seul but qu’il quitte les lieux, tu peux être condamné à lui verser des dommages et intérêts.
5 – Le cas de la personne âgée
Tu ne peux pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Ni lorsque le locataire a à sa charge quelqu’un qui remplit ses conditions et vit dans le logement.
Si le locataire remplit ses conditions et que tu veux lui donner congé, tu dois lui proposer un relogement durant la période de préavis. Ce logement ne doit ni être trop petit ni trop onéreux en fonction des possibilités du locataire. Il doit se situer dans le même secteur.
Lorsque tu entres toi-même dans les critères précédents, la protection du locataire ne peut s’exercer.
Tu ne peux pas donner congé à ton locataire n’importe quand et ni n’importe comment, il existe des formalités et des conditions pour cela. Le manque de connaissance pourrait te faire faire cette erreur qui se retournerait contre toi.
Fais en sorte de faire « jouer » la loi dans ton sens, et non de « jouer » contre la loi.