Tu souhaites acquérir des biens immobiliers et effectuer des investissements rentables. Au-delà de la location classique de garages, d’appartements, d’immeubles… tu vas retrouver la location commerciale.
Cette dernière regroupe différents biens dont : les petits commerces en bas d’un immeuble, un commerce seul, un entrepôt, etc. Tu peux investir par l’acquisition en direct en nom propre, en société, par l’achat de parts de Société Civile en Placement Immobiliers (SCPI) ou d’Organisme en Placement Collectif en Immobilier (OPCI). Dans ce dernier cas, tu ne pourras généralement pas utiliser l’effet de levier du crédit.
L’investissement dans un local commercial n’est pas similaire à l’acquisition d’un logement classique. Il requiert plusieurs différences, plutôt intéressantes, à ne pas négliger.
1) Le bail commercial
Il n’est pas obligatoire selon la loi d’avoir un bail commercial avec ton locataire, cependant c’est vivement conseillé. N’hésite pas à te faire accompagner par un notaire ou un avocat pour sa rédaction. En effet, certains points ne sont pas à négliger, pour ta protection, ainsi que celle du futur preneur. Les frais afférents à cette rédaction peuvent être mis partiellement ou totalement à la charge de l’exploitant.
Le bail commercial est différent du bail de location d’habitation classique. La durée est plus longue, ce qui semble plus intéressant et sécuritaire pour le propriétaire. Tu entendras régulièrement parler de 3-6-9 : le bail est contracté généralement pour 9 ans et peut être dénoncé sous conditions tous les 3 ans. Tu vas devoir préciser dans quel but le bien doit être utilisé, c’est-à-dire sa destination : commerce de bouche, restaurants, salon de tatouage, etc. Sans cela, tu peux te retrouver avec n’importe quel type de commerces dont certains pouvant générer des nuisances ou donner une mauvaise image de ton local.
2) Le loyer commercial
Lors de la prise de possession de ton bien par l’exploitant, tu vas pouvoir lui faire payer un droit d’entrée, appelé pas-de-porte. Cette somme peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros suivant ton secteur, l’emplacement, l’attractivité et les caractéristiques de ton local. Dans un bail d’habitation classique tu n’as pas cette possibilité.
Pour connaître le loyer auquel tu vas pouvoir louer ton bien, tu as la possibilité de comparer avec des biens similaires en fonction de la surface, de l’emplacement, de la vitrine, de l’exposition, de l’accessibilité, etc. Beaucoup de critères entrent en compte pour l’attrait d’un local commercial.
A l’heure actuelle, il n’existe pas d’encadrement des loyers comme tu peux retrouver dans les locations classiques. Néanmoins, tu ne peux pas l’augmenter comme bon te semble à la fin du bail, tu dois respecter certaines règles. N’hésite pas à exiger des garanties auprès du preneur pour éviter les situations de non-paiement.
Les impayés et dégradations sont beaucoup plus rares dans ce mode de location. Le local représente son activité, sa visibilité, il ne peut pas se permettre de le laisser vide ou en mauvais état. De même il n’existe pas de trêve hivernale comme dans une location classique, les délais d’expulsion peuvent être beaucoup plus rapides.
3) Une rentabilité accrue grâce au local commercial
Le preneur doit s’occuper de payer les charges d’entretien classique afférentes au local qu’il loue.
Contrairement à un bail classique, ici, l’avantage est d’avoir la possibilité d’incomber à ton exploitant des charges que tu devrais normalement régler dont la taxe foncière, les dépenses de gros travaux, des aménagements particuliers liés à son activité… Beaucoup de choses qui peuvent représenter des sommes importantes, plusieurs mois de loyers. Néanmoins, tout cela doit être précisé dans le bail.
En mettant ces dépenses à la charge du locataire, ajouté à une certaine sécurité au niveau de la perception des loyers ainsi qu’un minimum de vacances locatives, tu vas de ce fait venir augmenter ta rentabilité nette et ton cash-flow.
Tu n’as pas, contrairement à une location classique, besoin d’aller chaque année effectuer des visites, établir des baux, des états des lieux d’entrées et de sorties, etc. L’exploitant étant de manière générale là pour un nombre d’années important, la gestion locative est extrêmement faible.
Attention, comme tout investissement, cet investissement présente des risques. Tu peux notamment l’observer pour certains types de commerces avec la crise que nous traversons dû au Covid-19.
Les recettes issues de cette activité sont à déclarer dans les revenus fonciers. Il existe une exception lorsque tu loues un local déjà aménagé avec tout l’équipement, où ils peuvent être soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sous conditions. De même, tu peux effectuer de la Location Courte Durée dans ce type de biens car il s’agit d’une activité commerciale. Néanmoins, cette dernière est réglementée et peut demander des autorisations spécifiques à obtenir.
L’immobilier commercial est un mode de location qui peut t’apporter une rentabilité importante pour un risque plutôt modéré. Bien-sûr, cela va dépendre particulièrement de l’emplacement de ton local, de son attractivité, du type d’exploitation (destination) et de la bonne rédaction de ton bail.