Tu souhaites acquérir un bien ou changer le mode de location de certains que tu possèdes déjà pour effectuer de la location courte durée.
La location courte durée est l’un des modes d’exploitation les plus rentables en immobilier. Ce marché a vu des gens développer de gros patrimoine ces 15 dernières années avec le développement de plateformes spécialisées. Le bien est loué à des personnes pour une durée variant d’une nuit à plusieurs semaines à un loyer bien supérieur à ce que tu louerais en location classique. Généralement ce mode de location s’effectue à l’aide de plateformes en ligne de type Airbnb.com ou booking.com.
La demande est forte et répond aux besoins de personnes cherchant un logement lors d’un déplacement pour le travail, une courte mission, un séjour touristique ou pour aller voir un proche tout en gardant leur indépendance.
1) Pourquoi investir en courte durée ?
La Location Courte Durée (LCD) ou location saisonnière peut être un investissement extrêmement rentable.
Ta rentabilité va dépendre du nombre de nuits pendant lesquelles ton bien va être loué, donc de ton taux de remplissage. Celui-ci résulte de différents critères dont : ton secteur, ton bien, le nombre de couchages, le prix à la nuitée, les équipements, les notes, etc.
Cependant c’est une activité extrêmement chronophage une fois ton bien en location : annonces sur différentes plateformes, répondre aux messages, check-in, check-out, ménage, les petites réparations, etc. Plus la durée de location est courte, plus ces interventions devront être régulières. Cela à un coût, augmente tes frais, tu ne dois pas le négliger lorsque tu calcules ta rentabilité nette. Privilégie les longues durées.
De plus, effectue tes calculs de réservation sur une année complète pour voir ce qu’il te reste réellement. Car il y aura toujours des périodes plus creuses que d’autres.
De même, ta rentabilité en location classique doit être suffisante pour que ton bien s’autofinance en cas de changement de mode d’exploitation, de changements administratifs (lois, obligations, décret …).
Pour éviter de te planter, tu dois optimiser tous les postes de ton investissement un à un. Notamment lorsque l’offre est très importante sur ton secteur.
2) Comment optimiser ton investissement ?
Bien sûr, tu peux toujours investir dans ce mode d’exploitation et obtenir de bonnes rentabilités. Néanmoins tu vas devoir sortir du lot et être vigilant sur plusieurs points:
- Vérifier la légalité au niveau de la mairie et de la copropriété.
- Vérifier la demande locative : est ce qu’il y a des hôtels à proximité, des logements de même type sur des plateformes, la demande sur les annonces, etc.
- Prévoir un nombre de couchages optimisé en fonction de la surface du logement : les gens raisonnent en termes de prix à la nuitée par personne. Tu ne vas pas mettre deux couchages dans un 60m², ce n’est pas la même demande qu’en location classique.
- Optimiser ton bien, l’aménagement, le fonctionnel.
- Rénover avec goût, soigner les travaux avec du matériel de qualité.
- Soigner l’ameublement sans négliger la literie, c’est un élément fondamental !
- Effectuer des photos professionnelles : les gens réservent à distance donc jugent et choisissent sur ce qu’ils voient. C’est le même principe avec le contenu de l’annonce.
- Automatiser la location, avec des messages automatiques, pré-rédiger, boitier autonome pour rentrer dans le logement, avoir une femme de ménage, etc. La meilleure solution peut être la mise en gestion auprès d’une conciergerie ou une personne dédiée. Cela à un coût, généralement autour des 20%, néanmoins tu n’auras pas à “subir” cet aspect chronophage.
- Avoir une équipe d’artisans ou un homme à tout faire, prêt à intervenir en cas de problème.
- Prévoir de petites attentions à l'arrivée des clients : petite bouteille d’eau, chocolat, café, thé, produits de beauté. Tu peux aussi faire un carnet avec les lieux à voir et visiter autour, les commodités tels que les supermarchés, les restaurants, les bars, activités, etc.
3) Fiscalité de la location saisonnière
La LCD est une activité imposée comme la location meublée, elle est à déclarer dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux régimes : le micro-BIC ou le réel.
Le micro-BIC est un régime forfaitaire, simple, tu déclares les recettes que tu as perçues auxquelles sera retranché un abattement forfaitaire de :
- 50% pour une location saisonnière classique (les recettes doivent être inférieures à 72 600€)
- 71% pour une location saisonnière d’une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d’hôtes (les recettes doivent être inférieures à 176 200 €).
Ex : Tu loues un bien sur la côte atlantique et perçois des revenus locatifs de 20 000€ annuel. Dans le premier cas tu seras imposé sur 10 000€ et dans le second sur 5 800€ seulement.
Le résultat imposable est soumis aux impôts suivant le barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Dans le régime réel, tu soustrais tes différentes charges des loyers perçus. De plus, tu peux venir amortir ton bien comptablement, ce qui vient réduire considérablement ta base imposable, voire la ramener à zéro.
Attention, lorsque tes recettes sont supérieures au seuil de 23 000€/an, tu es soumis au paiement de cotisations sociales supplémentaires …
La location saisonnière bien effectuée et optimisée, est un investissement qui peut être très rentable. Néanmoins tu n’es pas à l’abri des changements de réglementation, ne mise pas tout ton business là-dessus. Dans certains secteurs, tu as la possibilité de combiner location étudiante sur 9 mois et la LCD sur 3 mois pour augmenter ta rentabilité.