Le cash-flow représente le flux de trésorerie créé par un bien immobilier : il s’agit de calculer les recettes moins les dépenses. Zoom sur les différents cash-flows !
Tu vois souvent des rentabilités et cash-flows exprimés sur des annonces immobilières, sur des sites internet ou sur des réseaux sociaux et vidéos, par des investisseurs et autres. Les chiffres te paraissent énormes ! Des cash-flows de 1 200€ pour un investissement de 150 000€, pourquoi n’arrives-tu pas à trouver une affaire équivalente ?
La plupart des chiffres sont faussés ou augmentés. Mais le plus gros problème est que personne ne parle du même cash-flow : Un cash-flow peut-être de 5 000€ mais seulement de 400€ après avoir tout payé ! Pire, il peut même être négatif, et l’investisseur se retrouve à mettre de l’argent de sa poche tous les mois, comme 95% des français investissant dans la pierre. Ce n’est pas pour autant que le bien n’est pas rentable ou que ce n’est qu’un passif.
1 – Quels sont les différents types de cash-flows ?
Pour comparer les différents cash-flows, nous allons prendre deux exemples :
- Monsieur X a acheté un bien 300 000€ frais de notaire inclus et le loue 3 000 €/mois. Sa mensualité de prêt est de 1 200 € et ses différentes charges mensuelles déductibles font un total 700 €. Ses impôts et prélèvements sociaux représentent 200 €/mois. La rentabilité brute est donc de (3 000 x 12) / 300 000 = 12 %.
- Monsieur Y a acheté un bien 300 000€ frais de notaire inclus et le loue 3 800 €/mois. Sa mensualité de prêt est de 1 200 € et ses différentes charges mensuelles déductibles font un total 1 500 €. Ses impôts et prélèvements sociaux représentent 600 €/mois. La rentabilité brute est donc de (3 800 x 12) / 300 000 = 15,2 %.
(Tous les montants ont été simplifiés pour les calculs).
Le cash-flow mensuel brut
C’est l’argent qu’il te reste dans la poche une fois le crédit payé.
Ce montant s’obtient en retirant des loyers mensuels : la mensualité des crédits.
- Pour Monsieur X, le cash-flow brut : 3 000 – 1 200 = 1 800 €.
- Pour Monsieur Y, le cash-flow brut : 3 800 – 1 200 = 2 600 €.
Le cash-flow brut de Monsieur Y est supérieur à celui de Monsieur X, son investissement semble donc plus intéressant.
Ce cash-flow est un premier indicateur, mais suivant les différentes charges, le type d’exploitation et donc le régime fiscal choisi, ce qu’il te restera à la fin ne sera pas la même chose. Ce n’est pas un calcul précis et cela ne doit pas être ton seul moyen de comparaison. C’est souvent ce montant que tu retrouveras sur internet quand tu vois des cash-flows qui te paraissent énormes.
Le cash-flow mensuel net
C’est l’argent qu’il te reste dans la poche une fois toutes les charges payées hors impôts et prélèvements sociaux.
Ce montant s’obtient en retirant des loyers mensuels : la mensualité des crédits et les différentes charges hors impôts et prélèvements sociaux.
Les charges annuelles comprennent les différents montants afférents à ton bien tels que : la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, les charges de copropriétés, les assurances, la gestion, l’entretien du bien, les petits travaux, les frais bancaires, le coût d’un comptable et tous les autres frais et charges déductibles.
- Pour Monsieur X, le cash-flow net est de : 3 000 – 1 200 – 700 = 1 100 €
- Pour Monsieur Y, le cash-flow net est de : 3 800 – 1 200 – 1 500 = 1 100 €
Tu peux déjà observer que pour un cash-flow brut complètement différent (800 € de plus pour Monsieur Y), le cash-flow net de charges peut être le même.
Ce calcul est beaucoup plus précis que le précédent, c’est un bon moyen de comparer deux investissements et de faire un choix pour la suite. Ton régime fiscal va déterminer le résultat final.
Le cash-flow mensuel net-net
C’est ce que le bien te rapporte réellement en ayant retiré toutes les charges dont les impôts et prélèvements sociaux.
Ce montant s’obtient en retirant des loyers mensuels : la mensualité des crédits et les différentes charges dont impôts et prélèvements sociaux.
- Pour Monsieur X, le cash-flow net-net est de : 3 000 – 1 200 – 700 – 200 = 900€. Il lui reste 900€ dans la poche après avoir payé toutes ses charges.
- Pour Monsieur Y, le cash-flow net-net est de : 3 800 – 1 200 – 1 500 – 600 = 500€. Il lui reste 500€ dans la poche après avoir payé toutes ses charges.
Le cash-flow brut de Monsieur Y était bien supérieur à celui de Monsieur X. Or, tu vois ici qu’il n’en est rien au niveau du cash-flow net-net. Les charges et les impôts et prélèvements sociaux vont grever ton investissement et donc la somme qu’il te reste à la fin du mois.
2 – Les différents facteurs qui influent le cash-flow
Attention aux charges de copropriété et taxe foncière élevées, c’est souvent ces deux postes qui font baisser de manière drastique ton cash-flow. De même ton mode de location, tout comme les travaux vont jouer un rôle important sur tes impôts et prélèvements sociaux.
Le crédit n’entre pas en jeu dans le calcul de la rentabilité. En revanche, ici, c’est l’inverse comme tu as pu le voir. Ainsi, plus ton crédit est court, plus la mensualité est importante, plus faible sera le cash-flow.
Ces deux dernières notions de cash-flow sont bien plus importantes pour comparer deux investissements. Le coût total d’achat, le loyer et la rentabilité ne sont que trois indicateurs, mais les charges afférentes à ton bien et la fiscalité vont te diriger vraiment vers ce que ton investissement va réellement te rapporter. Fais bien attention à cela !
Tu peux avoir un cash-flow mensuel brut de 2 600€ mais un cash-flow net-net de 500€, voir négatif. Tu comprends maintenant pourquoi tu ne dois pas te comparer, te fier à des chiffres affichés par d’autres personnes, mais faire tes propres calculs.
De même, ce n’est pas le seul chiffre à regarder lors d’un investissement. Le cash-flow, c’est bien, mais ça ne fait pas tout.
L’emplacement, le prix au m², la rentabilité, tes objectifs et bien d’autres points doivent te faire investir dans un bien plutôt qu’un autre.
N’oubliez pas, le cash-flow n’est qu’un chiffre théorique, un montant sur le papier, il n’est jamais réel mais seulement un indicateur.
D’autres facteurs vont entrer en jeu dans la réalité et faire baisser celui-ci, tels que la vacance locative, les impayés de loyers, les travaux et réparations au cours de l’exploitation, ton imposition qui peut évoluer...
Le cash-flow positif est l’objectif ultime pour un investisseur, il sert à montrer la bonne vie des investissements à la banque et enchainer sur de nouveaux. C’est le graal !