L’état des lieux est un passage important lorsque tu as un bien en location. C’est une formalité souvent négligée et fait rapidement mais qui peut être lourde de conséquences.

Tout comme d’autres documents tels que les diagnostics, il doit être annexé au bail de location.

L’état des lieux est établi à l’entrée et à la sortie du locataire lors de la remise des clés. Il est régit selon les modalités fixées par le décret n°2016-382 du 30/03/2016.

Toi ou ton mandataire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Il peut aussi être réalisé par un huissier.

La forme du document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Il peut s’agir d’un document unique, comportant une colonne « à l'entrée » et une colonne « à la sortie » ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

Tu peux décider d'appliquer une grille de vétusté à la signature du contrat de bail.

Le locataire à 10 jours après son entrée dans le logement pour demander à le compléter, et jusqu’au 1^er mois de la période de chauffe s'agissant de l'état des éléments de chauffage.

1 - Que mettre dans l’état des lieux ?

L’état des lieux comprend tes coordonnées ou celle du mandataire ainsi que celle du locataire, l’adresse précise du bien, la date et le lieu de signature.

L’état des lieux décrit pièce par pièce tous les éléments, les équipements, leur contenance, les matériaux, du sol au plafond, leur état d’usure, etc. N’oublie pas les placards, les surfaces annexes telles que les balcons, terrasses, jardin, caves, garages, les éléments extérieurs comme les piscines, boîtes aux lettres …

Pour une location meublée, n’oublie pas d’y insérer un inventaire du mobilier avec chaque élément, le nombre et l’état. Tu peux même y mettre le modèle et la marque si tu as peur de te retrouver avec un équipement de moindre qualité à la sortie du locataire.

Tu dois mentionner les relevés des différents compteurs (électrique, eau, gaz …) lorsque le compteur est individualisé où s’il y a la présence d’un défalcateur. N’oublie pas de mentionner le nombre de clefs remises au locataire, tout comme les badges d’entrés ou de garage s’il y en a.

Tu dois le détailler le plus possible et ne rien oublier. Le vocabulaire que tu emploies est essentiel. Ainsi un état convenable ou moyen, n’a pas forcément la même signification pour deux personnes. Il vaut mieux utiliser les adjectifs : Etat neuf, Très Bon état, Bon état, Mauvais état, etc. De même, lorsqu’il y a des défauts ,précise bien leur nature, la dimension et le lieu. Ex : 1 petit éclat sur le bord supérieur du frigo.

Tu peux utiliser des formulaires types que tu retrouves sur internet ou en papeterie pour faciliter son établissement.

L’ajout de photos est facultatif mais c’est un plus pour pouvoir comparer objectivement, en plus de l’écrit. Il ne le remplace pas.

Enfin, une fois que tout cela est établi, les deux parties doivent signer ce document.

2 – L’état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est tout aussi important que l'état des lieux d'entrée.

Lors du départ du locataire, toi ou le mandataire, comparez l’état des lieux de sortie à celui d’entrée.

Si le locataire ou toi-même refusez d’établir un état des lieux contradictoires, l’appel à un huissier peut se faire. Il notifiera par lettre recommandée avec accusé de réception chacune des deux parties au moins 7 jours à l’avance.

Le but est de retrouver ton bien dans l’état équivalent lors du départ du locataire.

Attention, si tu n’as pas fait d’état des lieux de sortie, tu dois prouver l’existence des dégradations que tu reproches au locataire.

Si le locataire n’a pas respecté ses obligations d’entretien et de réparation du logement, tu peux conserver une partie ou tout le dépôt de garantie sur justificatifs.

En cas de litige, toi ou le locataire pouvez s’adresser à la CDC (Commission Départementale de Conciliation). La conciliation n’est pas obligatoire, mais elle est gratuite. Si elle ne fonctionne pas, le recours à la voie judiciaire s’impose.

3 – Coût de l’état des lieux

Les frais d’établissement des états des lieux d’entrée sont facturés par un professionnel. Le montant à payer par le locataire ne peut être supérieur à celui du propriétaire, il est plafonné actuellement à 3€ TTC/m2 de surface habitable. Le propriétaire paie en sus sans limitation légale.

Ex : Tu as un appartement de 22m² et l’agence demande 150€ pour l’état des lieux. Le locataire paiera au maximum 22 x 3 = 66€, et tu paieras la différence, soit au minimum 84€. Si l’agence t’avait demandé 110€, le locataire paierait au maximum 55€ vu qu’il ne peut pas payer une somme supérieure à la tienne.

Pour un état des lieux réalisé par un huissier le coût sera plus important, entre 150 et 400€ tout compris suivant la surface du bien.

Ces frais sont déductibles de tes revenus locatifs, ils t’évitent de perdre du temps et te déplacer pour établir ce document. Payer un professionnel devrait en théorie te donner un document réalisé parfaitement en bonne et due forme.

Tu ne peux pas faire payer l’état des lieux si c’est toi-même et non un professionnel qui le réalise.

L’établissement d’un état des lieux est une formalité très importante dans toute mise en location. Elle peut être source de conflit en fin de bail. Si tu le réalises comme il le faut, la suite sera beaucoup plus simple pour toi et les contestations du locataire seront plus difficiles. N’hésite pas à te faire accompagner pour sa réalisation.