Avoir un patrimoine immobilier locatif c’est bien, mais encore faut-il savoir le gérer. La gestion locative ne consiste pas seulement à comparer les paiements sur nos relevés de compte et ceux qui auraient dû être encaissés, mais tout un tas de composants que nous allons voir par la suite.
Au début, nous sommes tentés de tout faire nous-même : les photos, les annonces, les visites, les baux de locations, les états des lieux d’entrée et de sortie … Mais tout cela ne s’improvise pas et s’apprend. C’est assez chronophage et à moins, d’une part, d’être passionné par cela, et d’autre part d’avoir un patrimoine assez important pour en vivre, ce n’est pas la meilleure partie de l’investissement.
Il faut apprendre à déléguer !
Une fois notre appartement prêt à la mise en location, il faut s’occuper de la mise en valeur du bien, qui est inévitable et tout à fait nécessaire, que l’on souhaite louer pour une courte durée comme pour une longue. Dans cet article nous allons détailler les étapes pour mettre ton bien en location et pour la gestion de celui-ci.
1 - Les photos
La première chose que l’on verra sont les photos. Tu peux les prendre toi-même, mais, équipe toi d’un appareil muni d’un grand angle. Ouvre les volets et allume les lumières pour un maximum de luminosité. Fais en sorte de bien l’aménager, comme si tu y vivais (mettre la table, bien ranger…) pour que le candidat locataire puisse s’y projeter. Les pièces à privilégier sur les photos sont la cuisine et la salle de bain.
N’hésite pas à prendre un photographe professionnel pour mettre en valeur ton bien, son coût peut passer en charge.
2 - Rédiger l’annonce
Une rédaction claire de l’annonce est essentielle, outre un titre accrocheur, le descriptif doit être détaillé pour éviter des appels intempestifs de potentiels locataires. L’annonce doit être la plus complète possible pour éviter que la personne qui est dessus se pose des questions supplémentaires et te fasse perdre du temps lors d’un appel. Les choses sont claires dès le départ et le locataire, tout comme toi, savez où vous allez.
Le titre de l’annonce doit comprendre le type d’appartement (studio, T2, etc) ainsi que les avantages de celui-ci : refait à neuf, meublé, tout équipé, balcon, terrasse, garage, parking, centre-ville, à proximité des facultés … mais pas forcément la surface, tout dépend si tu as un petit ou grand appartement comparé à sa typologie.
Le texte de l’annonce doit détailler la situation de l’appartement : localisation, points d’intérêt à proximité, étage (ascenseur ou non), exposition, configuration, parking, terrasse… Les pièces doivent être décrites une par une : configuration, surface, ameublement et électroménager compris. N’oublie pas d’insister sur les points positifs et d’indiquer s’il y a un accès à internet.
Enfin, l’annonce doit comprendre la date de disponibilité, le montant du loyer et des charges, les garanties demandées et préciser qu’ils peuvent te contacter pour des photos supplémentaires ou des informations complémentaires.
3 - La publication de l’annonce
Une fois l’annonce rédigée, tu dois la poster sur différents sites et moyens de communication. Tu peux le faire sur des sites généraux tels que leboncoin.fr ou des sites spécialisés et réseaux sociaux. N’hésite pas à partager l’annonce à ton entourage ou sur ton lieu de travail. Sans le savoir, il se peut qu’une personne autour de toi cherche un logement pour lui-même ou quelqu’un de proche.
4 - La sélection des dossiers
Une fois l’annonce mise en ligne il est possible que tu reçoives un nombre de mails et d’appels conséquent (si le prix est dans le marché). Il va alors falloir filtrer les candidats locataires au téléphone de différentes manières : le profil/dossier, la date d’entrée souhaitée et le feeling. Le but n’est pas de perdre du temps avec un nombre important de visites mais plutôt de les limiter et de les regrouper en faisant un tri par l’envoi des dossiers complets de candidatures, par mail de préférence, dès les premiers échanges.
Les justificatifs que tu peux demander au locataire sont encadrés par la loi. Il s’agit de : une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatif(s) de situation professionnelle et un ou plusieurs justificatif(s) de ressources.
5 - Les visites
En fonction de ce premier tri, tu vas organiser des visites, de préférence les unes après les autres afin d’optimiser ton temps et tes déplacements. C’est lors de la visite que le candidat potentiel va prendre sa décision et toi en fonction du feeling que tu auras avec lui.
N’oublie pas de préparer les documents du bien et ceux pour la mise en location : diagnostic, inventaire du mobilier, bail ou contrat de location, états des lieux, acte de cautionnement …
Prends des documents officiels et non de simples documents trouvés sur internet. Au moindre problème pouvant survenir pendant la location, il sera plus difficile au locataire de contester certaines choses et plus facile pour toi d’entamer des procédures. Il est important d’avoir connaissance de ce que doivent comporter ces documents, ce qui est malheureusement souvent négligé et peut être source de conflit par la suite.
6 - La gestion post-location
Une fois le locataire en place et le bail signé, il est conseillé de déclarer aux impôts ce nouveau locataire pour l’établissement de la prochaine taxe d’habitation. Le locataire doit te remettre obligatoirement une attestation d’assurance habitation pour le logement loué. N’oublie pas d’en demander une nouvelle chaque année.
Chaque mois, tu dois vérifier les paiements du locataire et de la CAF (Caisse d’allocations familiales) si tu as fait le choix de percevoir directement les allocations logement. Tu dois être en mesure d’établir gratuitement une quittance de loyer au locataire si celui-ci t’en fait la demande. Au moindre impayé il faut savoir comment réagir.
Le montant de charges récupérées doit être justifié chaque année et révisé en fonction des différents éléments. Tu dois rembourser le locataire si tu as eu un trop perçu et inversement si le montant n’était pas assez important.
Tout cela prend énormément de temps et ne s’improvise pas. Mais à quel coût ? Nous ne pouvons pas tout savoir, nous ne pouvons pas tout faire, des professionnels existent pour cela.
La gestion peut être déléguée à une agence immobilière, un notaire, un huissier de justice, un mandataire ou gestionnaire immobilier… Des sites en lignes se sont mis sur ce créneau, ces dernières années, notamment. Bien sûr, cela a un coût mais c’est celui de la tranquillité si le professionnel est bien choisi. De plus, le montant correspondant passe en charge et optimise ta fiscalité tout en réduisant tes bénéfices locatifs imposables.
