Le dispositif Pinel

Tu as forcément entendu parler de ce dispositif fiscal pour diminuer tes impôts. Soit par des personnes de ton entourage, soit si tu as vu un conseiller en gestion de patrimoine, ton conseiller bancaire ou si tu as fouillé sur internet.

Tu as dû entendre de tout sur ce sujet : « Fais-le, cela te fera baisser tes impôts, c’est magique », « ne le fais pas c’est un mauvais investissement », etc. Bref, tu ne sais pas à quoi t’en tenir ni à qui te fier.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, tu dois être domicilié fiscalement en France, ou résident monégasque, ou non-résidents Schumacker sous conditions.

1 – Bien éligible

Le dispositif Pinel, du nom de la ministre l’ayant écrit, te permet de réduire ton impôt sur le revenu en faisant l’acquisition d’un bien neuf tel que :

• L’achat d’un bien sur plan ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) qui est achevé dans les 30 mois après la date de la signature de l’acte notarié. C’est le plus connu et le plus utilisé par les particuliers du dispositif.
• La construction d’un logement achevé dans les 30 mois après la date de dépôt du permis de construire. Attention une maison individuelle reste éligible seulement jusqu’au 31 décembre 2020.
• L’achat d’un bien précédemment affecté à un usage autre que l’habitation pour en faire une habitation.
• L’achat d’un logement neuf qui n’a jamais été occupé.
• L’achat d’un bien ayant subi une réhabilitation préalable
• Etc.

Le logement doit se situer dans des zones tendues, c’est-à-dire, en déséquilibre entre l’offre et la demande de biens locatifs. Actuellement, il s’agit des villes dans les zones A, A bis et B1 en métropole, et des départements et collectivités d’outre-mer (sauf exception).

Il doit respecter un certain niveau de performance énergétique.

2 – Conditions Locatives

Pour entrer dans ce dispositif, tu t’engages à louer ton bien pendant 6 ou 9 ans, en location nue, uniquement au titre de résidence principale. Au terme de ton engagement initial, tu peux prolonger jusqu’à 12 ans, ou utiliser ton bien comme bon te semble. Compare bien les différents modes de locations et ta rentabilité nette à la fin du mois pour optimiser ton investissement.

La durée de location débute à la date de prise d’effet du bail. S’il existe une période de vacance locative, elle ne doit pas dépasser 12 mois, être justifiée, sous peine de perdre l’avantage fiscal auquel tu as pu avoir droit.

Le locataire peut être de ta famille, ascendant, descendant ou autre, mais il ne doit pas faire partie de ton foyer fiscal.

Le loyer est encadré et inférieur à celui du marché, en fonction de la superficie du logement. Le plafonnement des loyers peut être réduit localement par un arrêté préfectoral, n’oublie pas de vérifier avant tout investissement.

Ce plafond de loyer est hors charge, par mètre carré de surface habitable. Tu peux rajouter la moitié des surfaces annexes (caves, remises etc) dans la limite de 8m² de surface supplémentaire. Si tu as un garage, un box, une place de stationnement, tu peux la louer à part pour augmenter ta rentabilité.

Il existe un coefficient de majoration de loyer pour les petites surfaces, et inversement pour les grandes surfaces.

Les ressources du locataire de l’année N-2, sont plafonnées en fonction de la zone du bien et de la composition du foyer. Ce plafonnement doit être respecté à chaque signature de bail, sous peine de remettre en cause ton avantage fiscal.

Le plafond de loyer ainsi que celui des ressources du locataire sont réévalués chaque année au 1^er janvier en fonction de la zone géographique du bien.

3 – Gain fiscal

La réduction d’impôt débute l’année d’achèvement du bien ou des travaux, quand le logement est mis en location. Pour en bénéficier, tu dois fournir des justificatifs auprès des services fiscaux.

Suivant la durée de ton engagement : 6, 9 ou 12 ans (si tu as prolongé), tu vas bénéficier d’une réduction d’impôt de respectivement 12, 18 ou 21% du montant de ton investissement dans la limite de 300 000€ par an et de 5 500€/m² de surface habitable.

Ex : Pour un bien neuf acheté 360 000€ frais inclus, pour 70m² avec un engagement de 9 ans.

La réduction d’impôt sera calculé sur 300 000€ et représentera 18% x 300 000 = 54 000€ répartis sur 9 ans, soit 6 000€ par an.

L’avantage fiscal peut-être de 6 000€/an les 9 premières années puis de 3 000€ par an les 3 années supplémentaires. Cette réduction est imputée sur ton impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif, non ceux calculés selon un taux forfaitaire (flat-taxe, auto-entrepreneur, plus-value immobilière, etc).

Le montant de ton investissement correspond au prix d’acquisition frais compris, majoré du coup des travaux s’il y en a eu.

En outre-mer la réduction d’impôt est respectivement de 23, 29 ou 32% selon les durées vues précédemment.

Les revenus tirés de cette activité font partie des revenus fonciers et seront imposés comme tel : TMI (Tranche Marginale d’Imposition) + Prélèvements Sociaux.

L’avantage Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an, 18 000€ en outre-mer.

L’acquisition peut être réalisée directement ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les revenus. Il existe des Sociétés Civiles de Placements Immobilier (SCPI) Pinel, te permettant de profiter du dispositif en achetant des parts et sous conditions.

Même si tu réduis tes impôts d’un côté, tu en paies d’un autre sur tes revenus fonciers (accompagné des prélèvements sociaux). De plus, tu vas payer ton bien souvent bien au-dessus du marché, pour le louer au-dessous des loyers du marché habituel.

En contrepartie, tu as un bien neuf, aux dernières normes de performance énergétique, qui devrait mettre plus de temps à se déprécier et devrait mieux se louer.

Une fois engagé, tu ne peux pas revenir en arrière, tu dois aller au bout de ton engagement, sous peine de remettre en cause ton gain fiscal.

Calcule bien tout cela, fait un comparatif et à toi de franchir le pas ou non. Toi seul, est maître de ta décision !