La proposition ou offre d’achat

L'offre d'achat est une étape importante lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Voici les règles et nos conseils pour réussir ta proposition d'achat.

1 – Le prix d’acquisition maximum

Après avoir visité et eu les renseignements du bien convoité, tu vas analyser les différents budgets nécessaires : travaux, frais annexes, etc. Cela t’aidera à déterminer le montant maximum auquel tu peux acquérir le bien tout en ayant la rentabilité que tu juges nécessaire :

• Budget Global = Loyer annuel attendu / rentabilité

• Prix d’acquisition maximum pour un bien ancien = (Budget global – Travaux) / 1,08

Où le budget correspond au capital maximal que tu peux emprunter et le 1,08 correspond au 8% moyen de frais de notaire sur le prix d’achat d’un bien ancien.

Ainsi, une fois l’analyse effectué, que tu connais les loyers que le bien peut t’apporter, le montant des travaux à réaliser et ta rentabilité, tu peux déterminer le montant maximum auquel tu peux acquérir le bien grâce à la formule suivante :

• Prix d’acquisition maximum = [(Loyer annuel attendu / rentabilité) – Travaux] / 1,08

Pour obtenir ce montant tu vas devoir faire une proposition d’achat plus basse en tentant une négociation. Le but est de faire une acquisition gagnant-gagnant, l’offre doit être agressive mais ne doit pas « braquer » le vendeur. Cette baisse de prix doit sembler être justifiée.

Il est difficile de savoir jusqu’à combien le propriétaire est prêt à descendre, tu vas devoir essayer d’en savoir un peu plus au téléphone ou lors de la visite. L’objectif est de connaître le motif de la vente, depuis combien de temps le bien est à vendre, s’il y a déjà eu des offres, à combien, et pourquoi ont-elles été refusé.

Pour des annonces sur internet, autre que sur leboncoin.fr, tu peux voir depuis combien de temps une annonce est en ligne, les dates de modifications de celle-ci et de son prix grâce au site castorus.com.

Ces informations sont précieuses et vont te permettre de mener la négociation.

Tu peux « économiser » quelques centaines, voire milliers d’euros car tu auras osé négocier le bien. C’est un processus qui peut-être très rapide et te faire gagner beaucoup.

N’oublie pas, le bénéfice commence dès l’achat !

Tu décides de faire une offre d’achat au vendeur ou à l’intermédiaire qui t’a présenté le bien. Certains agents immobiliers ont un document pré-rempli pour cela. Tu peux l’utiliser ou faire toi-même de ton côté une offre.

2 - Comment rédiger une offre d’achat ?

De manière générale, il est conseillé de rédiger une offre d’achat à l’écrit, et non oralement.

L’offre d’achat orale ne laisse pas de trace, personne n’est réellement engagé, le propriétaire peut décider de vendre à un autre acheteur potentiel, qui propose un montant plus élevé ou de meilleures conditions que toi.

Le but de l’écrit est d’avoir une offre d’achat contre-signé par le propriétaire du bien. Si le bien est en indivision, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire. L’écrit vous engage, le vendeur et toi, à la vente du bien dans les conditions rédigées sur ton offre.

Tu peux formuler ton offre par tout moyen écrit : papier, mail … mais un certain formalisme est nécessaire. Il est conseillé de mettre les renseignements suivants :

• Tes coordonnées : Nom, prénom, adresse, mail, téléphone.
• Objet : Offre d’achat. 
• Adresse complète et précise du bien (étage, porte, etc).
• Descriptif du bien : type, nombre de pièces, m², dépendances et annexes.
• Proposition : Prix en chiffres et en lettres. A toi de voir si tu précises les raisons pour lesquelles tu formules cette proposition.

Ex : Celui-ci pourrait m'intéresser, mais, concernant son prix, j'aimerai poursuivre notre discussion sur la base d'une valeur de 78230 euros (soixante-dix-huit mille deux cent trente euros). En effet lors de la visite nous avons soulevé plusieurs problème : le double vitrage dans l’appartement du haut, l’isolation des combles, une remise au goût du jour (Le Diagnostic de performance énergétique est en dernière catégorie), la réfection de la façade de la maison ainsi que dans la cour intérieure.

• Les conditions suspensives : Elles sont là pour te protéger et sortir de la vente, n’hésitez pas à en mettre.
  • Obtention d’un prêt immobilier : montant, durée maximale, taux maximal.
    C’est la condition suspensive la plus importante, que tu retrouves quasiment dans toute offre d’achat.
  • Acceptation d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.
  • Suppression ou diminution d’un dépôt de séquestre.
  • Annulation des proratas des différentes charges lors de la signature de l’acte authentique (taxes foncières, charges de copropriétés, remboursement fond de travaux loi Alur).
  • Absence de servitude.
  • Bien vide de tout meuble et locataire.

Tu peux mettre tout ce que tu veux dans les conditions suspensives, mais en mettre trop peut effrayer le vendeur, tu peux essuyer un refus.

• La durée de validité de l’offre, en général 7 à 10 jours, mets une date et une heure.
• Si acceptation, délai de signature de l’avant-contrat ou promesse de vente chez le notaire.
• Si refus, annulation de l’offre.
• Nom(s), Prénom(s), lieu, date et signature du ou des acheteur(s).

3 – Après l’offre d’achat

Une fois ta proposition faite, tes seuls moyens de sortir de la vente sont :

• Non réponse à la proposition dans le délai impartis.
• Contre-proposition du vendeur.
• Refus de l’offre d’achat par le propriétaire.
• Délai de rétractation de 10 jours après signature du compromis de vente.
• Non réalisation d’une condition suspensive.

En dehors de ces conditions, la sortie de l’achat se fera avec versement de dommages et intérêts (10% du montant d’acquisition). De même, si le vendeur ne veut plus vendre, il sera soumis à te verser cette somme.

Ne verses pas d’argent, de dessous de table au vendeur, pour bloquer la vente ou réserver le bien avant la signature d’un compromis. Cette pratique est désormais interdite et tu peux perdre définitivement ce montant.

Une fois la proposition contre-signée par le vendeur, elle est réputée « parfaite », la vente doit se faire selon le montant et les conditions mentionnés sur l’offre.

Tu vas devoir signer un compromis de vente chez le notaire, ou tu as la possibilité d’un sous seing privé (sans la présence d’un notaire). Le compromis chez le notaire est moins risqué, car il contient les clauses et documents nécessaires.