Quel bien acheter ?

Tu veux faire l’acquisition d’un bien immobilier, tu connais le secteur et tes objectifs mais tu ne sais pas quel type de bien tu dois acheter. Avant toute chose, quel que soit le motif de ton achat, tu dois déjà anticiper la suite et la revente. Car le plus gros gain se fait dès l’achat.

Si tu achètes un bien au-dessus du prix du marché, ou qui ne se vend pas bien sur ton marché (ex : une maison à 1 million dans un marché où il y a beaucoup d’offre et où le prix moyen au m² est de 1 000€), tu seras bloqué à la revente en ne trouvant aucun acheteur, ou en devant faire une moins-value importante.

C’est pour cela que tu dois bien connaître ton marché, l’avoir analysé et savoir comment optimiser ton acquisition pour effectuer une bonne affaire à court, moyen et long terme.

Lorsque tu souhaites faire l’acquisition d’une résidence principale, le type de bien va dépendre de ton besoin et de tes envies : maison, appartement, nombre de pièces, surface, dépendances, éléments annexes, terrain …

1 – Les différents types de biens

Lorsque tu fais du locatif le type de biens ne va pas être le même en fonction du secteur, du type de location, de ton budget et de ta peur de l’achat.

Tu vas avoir le choix entre :

• Les places de stationnement, garage, box, parking : Le prix est faible, en général inférieur à 15 000€, la rentabilité est plutôt bonne, le coût des charges et de l’entretien sont minimes. Les prix étant faibles, la revente est assez simple mais dépend de l’emplacement. Il peut être très intéressant d’acheter des gros lots.
• Les appartements : Prix un peu plus élevé, la rentabilité est intéressante, le coût des charges et l’entretien va dépendre de ton achat et de la copropriété.
• Les locaux commerciaux : Le prix va dépendre de l’emplacement, de la ville et de la surface. L’emplacement est vraiment le maître mot dans ce genre d’investissement. C’est assez risqué mais ta rentabilité peut-être importante, la gestion est simple, les locataires sont censés rester des années. A voir comment ce marché va réagir et évoluer à la sortie de la crise actuelle …
• Les immeubles : Leur prix est plus élevé à l’achat, la rentabilité est bonne car tu achètes en principe une grande surface pour un prix au mètre carré plus faible. En revanche toutes les charges et l’entretien sont pour ton compte, cela peut te coûter cher si tu n’as pas bien anticipé et tout vérifier.
• Les maisons : Le prix est élevé pour un seul lot, ta rentabilité est en général plus faible et la location meublée plus difficile à effectuer.

Il existe d’autres types de biens que tu peux acheter (cave, box de stockage, entrepôts, etc), moins connus mais qui peuvent être, suivant les situations, très rentables. La location d’entrepôts est un marché en plein essor, et devrait se développer avec internet et la vente à distance.

2 – Quel bien pour quel locataire ?

La typologie de locataire va influer sur le bien dont tu dois faire l’acquisition. Tu dois pouvoir répondre à la demande du locataire que tu recherches. Tu n’achètes pas un bien dans lequel tu veux vivre, mais un bien dans lequel les locataires aimeraient habiter. Tu dois définir ce que souhaites, ta cible.

• Les étudiants vont privilégier les petites surfaces types studio et T2 ou des chambres en colocation.
• Les jeunes travailleurs seuls et jeunes couples les T2 voir T3 en pensant à la venue prochaine d’un enfant.
• Les appartements supérieur au T3 seront intéressants pour de la colocation : le prix d’achat au m² étant plus faible, mais le rapport locatif important, attention à la vacance locative et autres points.
• Les maisons peuvent intéresser des familles ou des étudiants en colocation.
• Pour de la location courte durée un bien atypique se louera de manière générale plus cher que les autres, un extérieur est appréciable, tout comme une piscine. Suivant ton secteur le type de biens à privilégier peut être complètement différent (du studio à une grande ville avec piscine).

Tu vois que pour un même type de biens tu peux opter pour différentes locations. Dans un immeuble de rapport tu peux effectuer et avoir tous les types de locations cités précédemment.

Ces critères ne sont que des généralités, tout cela va dépendre bien sûr du secteur choisi, des revenus moyens, et du prix de location au m².

Tu peux retrouver les détails démographique de ta ville sur les sites de l’INSEE et sur seloger.com : part de propriétaire/locataire, part d’étudiants, taux de chômage, revenu moyen, type de logement en résidence principale, nombre de pièces, surface, etc).

3 – Les biens pour un achat-revente

Une nouvelle fois, pour un achat-revente le type de biens à privilégier va dépendre de ton secteur, de ton budget et de tes capacités : rénovation puis revente peu importe la surface, grande surface à diviser, rajout de pièce, surélévation, agrandissement, construction, promotion …

Comme dit plus haut, le plus gros du gain se fait à l’achat. Ton prix d’achat, le coût de tes travaux et ton prix de revente vont être essentiels. Adapte-toi à ton marché, tu peux faire de tout type de biens une bonne affaire si tu connais les moyens de l’optimiser.

L’essentiel est de te retrouver dans ta marge, tu seras peut-être plus serein de commencer par une rénovation simple puis enchaîner avec de la division, que de partir directement sur des projets plus importants.

La gestion administrative et du temps n’est pas la même.

A toi d’étudier ton secteur, ton type d'acquisition et ce que recherchent les locataires ou acheteurs potentiels !