Le choix du secteur du bien

Dans cet article, on t'explique comment bien choisir le secteur de son futur bien immobilier...

1 - La résidence principale

Lorsque tu veux acheter une résidence principale, tu sais de manière générale le secteur dans lequel tu souhaites vivre, en fonction de tes habitudes, de ton lieu de travail et de tes besoins quotidiens.

L’achat d’un bien ne s’improvise pas, il va modifier ta vie quotidienne, ton budget, etc.

Tu dois anticiper tes changements de vie personnelle et professionnelle qui peuvent arriver, par exemple si tu as la trentaine, tu vas probablement avoir des enfants plus tard, la proximité des écoles et crèches est un plus.

Pour faire un bon achat tu dois aussi penser déjà à la revente. Même si le but premier n’est pas forcément celui-ci, mais plutôt d’y vivre un moment.

Tu ne vas pas faire des travaux de luxe à 3 000€/m² dans un secteur où les biens se vendent en moyenne à 1 500€/m². La vente sera beaucoup plus difficile, dans une grosse majorité des cas tu vendras à « perte ».

L’emplacement est le maître mot. Essaie d’être à proximité des besoins de la vie quotidienne : travail, commerces, transports en commun, école.

2 - L’investissement

Pour de la location, le principe est le même. Tu dois penser aux locataires , à leurs besoins, ce qu’ils cherchent suivant le type de locations retenues.

L’investissement a pour but d’augmenter tes revenus et ressources à plus ou moins long terme. De la rentabilité réelle de ton investissement vont dépendre tes résultats.

Un bien rentable est un bien que tu vas acheter pas cher et louer cher. Trouver les deux n’est pas chose facile mais le plus gros du gain d’un investissement immobilier se fait à l’achat.

La rentabilité doit dépasser un pourcentage selon tes objectifs. Tu vas déterminer cette rentabilité par le rapport loyer annuel au m²/prix d’achat au m². Pour retrouver ces chiffres, tu peux aller sur des sites tels que meilleursagents.com.

Tu peux trouver des tableaux et documents sur internet avec les rentabilités de chaque ville et d’autres points importants.

Cela te donne un ordre idée de la ville, mais ce n’est pas précis car ce sont des moyennes toutes surfaces confondues. Une petite surface se louera beaucoup plus cher au m² qu’un appartement de grande surface. Inversement à l’achat, un grand bien se vendra moins cher au m² qu’un petit appartement. Ce ne sont que des généralités, d’autres critères entrent en compte mais cela peut t’aider à faire un premier choix de ville.

Dans certaines villes, la rentabilité moyenne peut être très importante, supérieure à 8% sans négocier. La rentabilité peut être élevée, mais à quel prix ? Quel type de location vas-tu privilégier ? Quelle typologie de locataire vas-tu mettre dans ton bien ?

Attention à l’offre et la demande, va sur les sites d’annonces et rencontre des agents immobiliers : s’il y a beaucoup de biens à la location, de logements vacants, il va falloir sortir du lot pour que le tien intéresse les locataires.

N’investis pas dans une ville au hasard, fais ton analyse, étudie le marché de l’offre et la demande, fais toi des réseaux, c’est très facile aujourd’hui avec les différents moyens de communication que tu as à disposition.

Interroge les gens qui investissent au même endroit sur leur ressenti, va dans la ville, visite les quartiers, l’environnement, étudie l’actualité, les infrastructures, les travaux et aménagements de prévus.

Tu dois connaître les points forts de la ville pour optimiser au mieux ton choix d’investissement, et inversement tu dois aussi considérer les points faibles.

Le site de l’INSEE, grâce à ses études et statistiques, te donnera un aperçu de l’évolution de la démographie de la ville, du marché de l’emploi, nombre de chômeurs, de la part de propriétaire/locataire, du nombre d’étudiants …

Dans des grandes villes où le prix moyen au m² est élevé, la rentabilité est souvent faible. Mais tu peux trouver encore des biens rentables dans des quartiers où le prix moyen est un peu plus faible.

Les grandes villes sont dites « patrimoniales » car le prix moyen au m² ne subit pas de grosses variations à la baisse comme d’autres secteurs, ce sont des secteurs « sûrs » sur du long terme, un potentiel de plus-value est même envisageable.

En revanche si tu fais de l’achat-revente tu vas privilégier les quartiers les plus cotés des grandes villes, là où le prix au m² est le plus élevé et où ta marge peut-être potentiellement la plus importante.

3 - Quel quartier et type de bien ?

Une nouvelle fois la réponse à cette question va dépendre du motif de l’acquisition (résidence principale, investissement locatif, achat revente …), du choix de la ville, du budget, et des analyses précédentes.

Pour une résidence principale, le type de bien va dépendre de ton besoin et de tes envies : nombre de pièces, surface, dépendances, éléments annexes, terrain …

Pour du locatif : le secteur, le type de location, vont jouer un rôle important.

Les étudiants chercheront de préférence à proximité des facultés et des transports en commun, les jeunes couples privilégieront le centre-ville, les locataires pour de la courte durée aimeront se situer à proximité des lieux touristiques et des transports en commun…

• Les étudiants vont privilégier les petites surfaces types studio et T2 ou des chambres en colocation.
• Les jeunes travailleurs seuls et jeunes couples les T2 voire T3 en pensant à la venue prochaine d’un enfant.
• Les appartements supérieurs au T3 seront intéressants pour de la colocation : le prix d’achat au m² étant plus faible, mais le rapport locatif important, attention à la vacance locative et autres points.
• Pour de la location courte durée un bien atypique se louera de manière générale plus cher que les autres, un extérieur est appréciable, tout comme une piscine.

Ce ne sont que des généralités, tout cela va dépendre bien sûr du secteur choisi, des revenus moyens, et du prix de location au m².

Tu peux retrouver les détails de comment vit la population de ta ville sur les sites de l’INSEE et sur seloger.com (part de propriétaire/locataire, revenu moyen, type de logement en résidence principale, nombre de pièces, etc).

Pour un achat-revente cela va dépendre de tes capacités : rénovation puis revente peu importe la surface, grande surface à diviser, rajout de pièce, surélévation, agrandissement …

Ils existent de nombreux critères à analyser, comparer, pour faire le bon choix. La rentabilité est bien-sûr importante, mais ce n’est pas le seul point à regarder, n’oublie pas que le maître mot dans l’immobilier est « l’emplacement », et penses à ne pas dépasser le prix moyen au m². Une rentabilité importante peut être synonyme de nombreux risques, ou d’ investissement bien optimisé

Selon que l’objectif est de faire du patrimonial ou d’enchaîner les investissements, tes critères vont différer sur le choix de la ville et le type de biens. Ta capacité d’emprunt entrera aussi en compte dans ce choix.