L’investissement immobilier t’intéresse, tu souhaites te former, t’informer. Néanmoins tu ne sais pas par où commencer. Tu veux gagner beaucoup d’argent et rapidement !
N’oublie pas, l’investissement n’est pas quelque chose d’anodin. Ce n’est pas sans risque, bien au contraire. Si tu n’anticipes pas les problèmes possibles, si tu mises tout sur un seul bien, que tu n’effectues pas les choses comme il le faut, tu peux te retrouver dans des situations difficiles, voire ruiné … Tu dois en connaître les subtilités, t’assurer pour te rassurer.
L’immeuble de rapport te fait peur, tu penses directement aux gros bâtiments, avec un nombre d’appartements important, à des budgets de plusieurs millions, inaccessibles, et pourtant !
1) Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport
Un Immeuble De Rapport (IDR) ou de rendement est un ensemble immobilier composé de plusieurs lots distincts. Ainsi, une maison divisée en deux logements en est un.
Tu comprends bien que le discours « je possède » un IDR n’aura donc pas là même signification pour deux personnes.
Il peut s’agir de 2 appartements, comme d’une centaine. De même, un patrimoine composé d’un immeuble dans Paris où le prix au m² est en moyenne de 10 000€, ne sera pas équivalent à un IDR au fond de la Creuse à 1 000€/m².
Tu peux trouver des IDR à moins de 100 000€ sans travaux ! Tout va dépendre du secteur et des critères que tu te fixes. Néanmoins sur des montants faibles il y aura plus d’acheteurs mais il existe encore des marchés de niche.
Un immeuble peut être composé de différents types de lots : place de parking, garage, cave, appartement, locaux commerciaux, box de stockage, etc.
2) Les avantages de l’IDR
Tu effectues de l’achat de « gros », tu achètes une grande surface pour un prix au mètre carré plus faible.
Cet achat te permet de gagner du temps sur tes investissements. Au lieu d’acheter plusieurs lots séparément à différents moments de ta vie, tu en achètes un nombre important en une seule fois. Cela ne va pas te prendre beaucoup plus de temps que l’achat d’un seul lot, tant au niveau notaire, bancaire, administratif, etc.
Tu empruntes moins grâce à l’économie des frais de notaire et d’agence, leurs tarifs étant calculés en fonction du montant d’acquisition. Plus celui-ci est important, plus leur pourcentage est faible. De plus, tu vas économiser des frais bancaires (frais de dossiers, de garantie…). Également, lorsque tu vas effectuer des travaux, le devis et la charge étant plus élevés, l’entreprise ne se déplaçant que sur un seul chantier, tu as la possibilité de négocier les prix.
En résumé : Tu achètes plus gros, moins cher, tu fais des travaux à prix réduits, tu fais des économies d’échelle, tu augmentes donc ta rentabilité ! Le surplus, ton cash-flow !
Tu es libre des choix dans l’immeuble, tu n’as pas un syndic qui t’oblige à effectuer certains travaux, ou des copropriétaires qui votent contre et bloquent la rénovation des parties communes par exemple. Tu économises les frais de syndic qui sont souvent de plusieurs milliers d’euros par an, et tu gères toi-même les intervenants dans ton immeuble.
Tu as la possibilité d’effectuer différentes transformations, choses à l’intérieur, tant en termes de type de logements (T1, T2, T3…), qu’en mode de locations (nu, meublé, colocation, longue durée, courte durée, etc). Cependant, il y a des limites, tu dois toujours veiller à respecter les règles d'urbanisme et le règlement sanitaire départemental !
3) Les inconvénients de l’IDR
Contrairement à l’acquisition d’un appartement, tu trouves beaucoup moins d’offres sur le marché. Notamment ces dernières années avec le développement des formations en immobilier et la baisse des taux de crédits.
Le prix d’un immeuble de rapport est plus élevé, il y a moins d’acheteurs, tu es sur un marché où il y a une part très importante d'investisseurs.
Un budget plus important est plus difficile à emprunter au niveau de la banque. Tu vas devoir trouver un projet rentable, monter un dossier de qualité avec toutes les pièces justificatives et être « clean » au niveau de la banque pour obtenir des offres.
En revanche, étant seul maître à bord, toutes les charges et l’entretien sont pour ton compte. Tu vas pouvoir choisir quand les effectuer, néanmoins cela reste à toi de tout gérer. Si tu n’as pas bien anticipé, tu risques de te retrouver avec des sommes importantes à débourser, que tu n’as peut-être pas … (une toiture à refaire, une façade, des dégâts des eaux, etc). N’oublie pas de tout vérifier à l’aide de professionnels lors de tes visites avant l’acquisition pour éviter les mauvaises surprises et pouvoir l’anticiper dans ton emprunt de départ.
Tu as plus de risques au niveau de la gestion des locataires, en effet, un locataire qui met le « bordel », fait du bruit, est désagréable, entasse des déchets, fait son trafic… peu importe, peut faire fuir tous les autres. Également, cela peut nuire aux visites de potentiels nouveaux locataires et ton business s’effondre …
L’investissement dans un Immeuble de Rapport n’est pas quelque chose d’anodin. Cela te permet de répartir les risques grâce à une multitude de loyers, peut être très rentable et t’apporter énormément d’argent, mais peut également te faire vivre un cauchemar. N’oublie pas de t’entourer d’un réseau de professionnels compétents, d'artisans de qualité et de le mettre en gestion si tu veux t’éviter tous ces aspects chronophages.