Le marchand de biens

Tu as certainement entendu parler de ce métier par tes réseaux immobiliers, par des vidéos ou des publications sur les réseaux sociaux. Des gens gagnent énormément d’argent grâce à des opérations immobilières. Ce métier t’intrigue et t’intéresse, tu vois une opportunité de faire gonfler tes comptes de manière drastique !

1) Qu’est-ce qu’un marchand de biens

L’activité de marchand de biens s’effectue par l’intermédiaire d’une société, qui peut prendre différentes formes : Société par Action Simplifié (SAS), etc. Tu es un professionnel de l’immobilier.

Il ne s’agit pas de location pure, mais plutôt du principe d’achat-revente. Ce type de transactions immobilières peut te rapporter de grosses sommes en une seule opération.

Les biens et opérations peuvent être d’origines différentes :

•  Achat-revente de terrain, appartement, maison, immeuble, etc.
• Travaux.
• Rénovation d’un bien.
• Création/Ajout de pièces dans un bien. Ex : passer d’un grand T2 à un T3
• Division de lots. Ex : Diviser un T2 en deux studios.
• Changements d’affectation de lot. Ex : transformer un garage en appartement.
•  Revente à la découpe. Ex : Achat d’un immeuble et revente d’appartement par appartement.
•  Construction.
•  Surélévation : rajout d’un ou plusieurs étages à un bâtiment existant.
•  Etc…

Ces différentes possibilités doivent se retrouver dans les statuts de ta société.

Le but est de revendre rapidement en faisant un maximum de bénéfices. Tu dois apporter de la valeur à ton bien et par principe l’obtenir en dessous du prix du marché (travaux compris) pour le revendre avec une plus-value.

2) Principe d’opération

Sache que le montant des frais de notaire n’est que de 3% environ contrairement à une moyenne de 8% pour un investisseur particulier.

Ainsi avant même d’effectuer ton acquisition, tu  dois connaître toutes ces caractéristiques : le secteur, les prix en fonction des emplacements, la demande, le montant des travaux, les finitions en fonction du secteur, le prix de revente, la plus-value espérée, le montant d’acquisition maximum, les projets de la ville…

Tu dois de préférence acheter dans un secteur à forte demande où le prix au m² est élevé. En effet, une rénovation globale pour 1 500€/m² ne te rapportera pas la même chose à Pau dans un secteur à 1 600€/m², qu’à Paris où il est de 10 000€/m².

De même, tes travaux devront s’adapter au secteur, tu ne fais pas une rénovation de luxe dans un village où le prix au m² est de 1 000€, au risque de perdre énormément d’argent à la revente, si acheteur il y a.

3) Optimise tes opérations

Les possibilités étant multiples, tu dois savoir distinguer le potentiel de ce bien. Comment apporter et optimiser une plus-value. Pour cela tu dois avoir différentes connaissances en termes de travaux, d’optimisation, de règles d’urbanismes, de normes et essentiellement un bon réseau de partenaire de confiance.

N’hésite pas à combiner les différentes stratégies vues plus haut pour valoriser ton bien et  faire exploser ta plus-value.

Ex : Acquisition d’une maison, surélévation, division en plusieurs lots, rénovation totale puis revente à la découpe de petites surfaces.

Une opération sur le papier c’est bien, mais la réalité c’est mieux. Tu dois savoir vendre ton bien, pour cela n’hésite pas à le meubler pour la projection des acheteurs et un effet coup de cœur. L’investissement dans des meubles (ou leur location) te rapportera généralement beaucoup plus que leur coût.

Les photos, tout comme l’annonce ne sont pas à négliger, un professionnel peut t’aider dans chacune de tes démarches, pour un gain de temps et d’argent.

4) Crédit bancaire et fiscalité

C’est là que les choses se compliquent … En nom propre, un crédit peut être assez simple à obtenir, sans apport, sur une longue durée, etc.

En société de marchand de biens, les choses sont différentes, tu obtiens des crédits courts de type in fine : Tu ne rembourses le capital qu’à la fin (3 ans en moyenne), chaque mois tu paies seulement les intérêts sur les sommes débloquées.

Les banques vont te demander de l’apport, généralement autour des 30% au début. Toutes les banques ne financent pas cette activité, du fait d’une prise de risque importante : défaut de remboursement, délais et décisions administratives, opération non terminée, moins-value réalisée, etc. Néanmoins, des banques spécialisées dans ce type d'opérations et de sociétés existent.

Ta marge doit être de minimum 20% pour une opération viable …

Le calcul de la plus-value n’est pas aussi simple que la différence entre ton prix d’acquisition et celui de revente. En effet, en société commerciale, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) entre en compte. Tu as plusieurs choix possibles suivant des conditions spécifiques : TVA sur marge, TVA sur prix total ou exonération. N’hésite pas à t’informer, te former et te rapprocher de professionnels compétents pour mieux comprendre ce système.

La fiscalité sur le résultat est celle d’une société commerciale, donc l’IS (impôt sur les sociétés) :

• 15% jusqu’à 38 120€
•  28% au-delà (26,5% normalement en 2021)

Étant professionnel de l'immobilier, tu es responsable des problèmes et vices cachés pouvant se retrouver dans le bien vendu … Le métier de marchand de biens est complexe, tu dois avoir un bon réseau autour de toi pour t’épauler. Néanmoins il peut te permettre de dégager énormément de cash et de monter rapidement sur de grosses opérations de plus en plus rentables !