Nous avons tous, à un moment donné dans notre vie, eu besoin, envie ou été contraints d’effectuer des travaux dans notre logement, que nous soyons locataire ou propriétaire. Faut-il essayer de les faire soi-même, les faire au « black » ou prendre une entreprise pour les réaliser ? Tu te dis « je vais économiser en les faisant moi-même » ou au black mais qu’en est-il réellement ?
Par une entreprise ; « j’ai peur que cela soit mal fait, que ça ne corresponde pas à mes attentes », « je n’aurai jamais le budget, c’est bien trop cher ! », « Et s’il ne finit pas ? est-ce que ce professionnel est de confiance ? », « Je connais un ami chez qui ça s’est mal passé », « les travaux j’ai peur » etc.
Combien, parmi vous, se sont dit cela ? La liste a été raccourcie volontairement.
La réponse à toutes ces questions dépend de chaque cas, de chaque personne : du temps, de l’argent et des connaissances de chacun.
Est-ce une résidence principale, un achat en résidence secondaire ou locatif ? Est-ce pour mettre en location ou est-ce pour faire un achat/revente ?
1 - Faire ses travaux soi-même
Entreprendre des travaux seul ne s’improvise pas, il faut être méthodique, organisé et s’y connaître. Alors oui, il y a des choses « relativement » simples mais es-tu sûr d’y arriver ? Es-tu prêt à t’y mettre et jusqu’au bout ?
Cela prend du temps de faire les travaux seul : si tu travailles à côté veux-tu passer tes soirées et week-end à cela ? Au risque de t’épuiser, te blesser, mal les réaliser et ne pas avoir le temps de profiter de ton entourage.
Oui, tu y gagneras financièrement sur la main d’œuvre mais le temps que tu y perdras c’est du temps pendant lequel le bien ne pourra pas être habité.
Sur un bien locatif, cet argent gagné sera souvent moins important que tu le penses, il se produira peut-être même l’effet inverse ! Ce temps sera donc bel et bien perdu et tu auras peut-être fait manquer des mois de loyer entiers. Ce temps aurait pu être optimiser pour ta vie personnelle ou pour chercher d’autres biens rentables.
2 - Est-ce vraiment rentable ?
Est-ce que ce temps à faire les travaux est plus rentable que travailler ou faire tout autre chose ? Le conseil serait de calculer et comparer ton taux horaire quand tu fais les travaux et le comparer au taux horaire quand tu travailles. Tu verras ce qui est le plus rentable dans ta situation.
De plus, les travaux passent en charges ou en amortissements dans ta comptabilité suivant ton régime fiscal donc leur coût réel est moindre.
- Ex : sur un bien locatif en nom propre, 10 000€ de travaux pour une personne qui est dans une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 30% ne revient qu’à 5 280€ (économie de 30% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux).
- Et encore, l’exemple est pour une TMI à 30%, mais si on prend la plus grande TMI, qui est à 45%, le coût réel des travaux ne sera plus que de 3 780€ !
Quand tu fais du locatif, le coût des travaux ne va pas réellement te coûter ce que tu penses. D’où la nécessité d’avoir des connaissances, bien se former et comprendre la fiscalité.
Certes, « sur une résidence principale, il n’y a pas ce principe » me diras-tu et la plus-value à la revente est exonérée donc ça ne change rien. C’est un cas où c’est intéressant de faire les travaux soi-même si on est bricoleur et qu’on a le temps. Certains travaux effectués par des entreprises reconnues garantes de l’environnement (RGE) peuvent être éligibles à un crédit d’impôt appelé CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique).
Les travaux effectués par une entreprise sont, en principe, assurés par plusieurs garanties : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement (aussi appelée "garantie biennale") et garantie décennale.
Imagine que tu rencontres un problème de fuite, électrique ou autre, alors que tu as effectué les travaux par toi-même ou non déclarés, que vas-tu faire quand l’assurance te demandera une attestation ou facture correspondant aux travaux ?
Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ? À toi de voir.
Le travail non déclaré appelé, plus familièrement « travail au black », semble pouvoir en théorie arranger tout le monde : tu paies moins cher et l’artisan ne déclare rien, il n’a pas de TVA, de charges sociales et d’impôts.
Mais les risques sont importants. Tu te prives des garanties citées plus haut et tu ne limites pas les risques évoqués au début de cet article. Et s’il arrivait un accident sur le chantier ? Tu n’es pas assuré et ça peut te coûter des centaines de milliers d’euros.
Effectivement, comme nous l’avons vu au niveau fiscal tout à l’heure, quand tu possèdes des biens locatifs, les travaux “au black” te coûteront plus chers que ce qu’ils t’auraient coûté réellement.
- Reprenons l’exemple de tout à l’heure : sur un bien locatif en nom propre une entreprise te propose de faire les travaux au black pour 7 000€ ou 10 000€ en déclaré. Tu te dis « waouh je vais faire une économie ! » Mais non, une nouvelle fois, pour une personne qui est dans une TMI à 30% leur coût réel est de 5 280€ (économie de 30% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux).
L’illégalité te coûte plus cher que la légalité mais sans les connaissances nous ne pouvons pas le savoir !
Le choix des artisans et d’acceptation des devis n’est pas facile, c’est pour cela qu’il faut acquérir des connaissances et trouver les bons réseaux pour avoir les entreprises de confiance. Le but n’est pas de perdre du temps ni de se prendre la tête mais plutôt de déléguer en toute sécurité et limiter les risques.
Pour cela, la meilleure des choses est la recommandation, le « bouche à oreille » que tu peux avoir par tes amis et connaissances ou par des réseaux et sites spécialisés dans le domaine en question comme Mon Cercle Immo.
En bref ; « Savoir déléguer pour mieux avancer et plus sereinement ».
