Tu connais les termes de taux de rentabilité, qu’elle soit brute, nette, nette-nette, le cash-flow, etc. Mais ce sont des chiffres plus théoriques que pratiques. Tu les calcules de manière générale avant ton achat, pour voir si le bien que tu as vu paraît rentable ou non.
Mais tout au long de la vie de détention de ton bien, des frais et des charges peuvent se rajouter, ainsi que des recettes comme l’évolution des loyers ou autres. Ton imposition peut changer. De même la valeur de ton bien va évoluer, du moins je l’espère pour toi !
Du coup ce biais de départ, est faussé. Tu vas devoir calculer combien ton bien t’a réellement rapporté.
1 – Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le Taux de Rendement Interne ou Taux de Retour sur Investissement, te permet de calculer cela. Il cumule le rendement annuel de ton bien ainsi que la plus-value de ton bien (ou moins-value). N’oublie pas d’inclure tes gains de type crédits et réductions d’impôts.
Ex : l’acquisition d’un immeuble sans crédit, 300 000€ tout compris. Tu le revends au bout de 5 ans avec une plus-value nette de 60 000€. Ta rentabilité nette-nette moyenne sur cette période a été de 7%. Ton bien t’a donc rapporté 60 000 + 5 x (7% x 300 000) = 165 000€ sur 5 ans. Ton taux de rendement interne est de 165 000 / 300 000 = 55%, soit 11% annuel.
Si tu as acheté ton immeuble à crédit, le TRI va mesurer ce que l’argent que tu as mis en apport t’a réellement rapporté. Car le reste c’est la banque qui l’a financé. Prenons le même exemple que précédemment mais avec un prêt immobilier pour l’achat :
Ex 2 : Tu fais l’acquisition d’un immeuble, 300 000€ tout compris, à crédit avec 30 000€ d’apport. Tu le revends au bout de 5 ans avec une plus-value nette de 60 000€. Ta rentabilité nette-nette moyenne sur cette période a été de 7%. Ton bien t’a donc rapporté 165 000€ sur 5 ans. Soit un taux de rendement interne de 165 000 / 30 000 (ton apport) = 550% soit 110% annuel.
Avec 30 000 investit à la base, tu as gagné 165 000€ en 5 ans. Ton vrai rendement annuel financier est de 110% !
Si tu veux aller encore plus loin dans le calcul et être extrêmement précis tu peux rajouter tous les frais engendrés par le bien: frais de dossier du prêt, frais de garanties, frais d’assurance du prêt, intérêt bancaire, etc.
Le TRI va donc calculer tous les flux financiers, l’effet de levier bancaire ainsi que la rentabilité et la fluctuation de valeur du bien.
C’est l’effet de levier qui te fait avancer dans les investissements immobiliers. Sans cet effet de levier, tu ne pourrais pas devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens.
Tu peux aussi calculer le TRI théorique de ton bien en fonction de ton horizon de revente et de ta plus-value théorique. Ce calcul peut te permettre de comparer différents biens entre eux pour effectuer un choix, ou même, de comparer un placement financier avec une acquisition immobilière.
Le TRI est utilisé pour des placements financiers ou des placements immobiliers de type pierre papier comme les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Tu vas le trouver de manière générale dans les documents de ce placement.
Suivant ta situation, tu vois que le meilleur investissement est celui où l’apport est le plus faible et lorsque tu fais appel au prêt bancaire.
2 – La Valeur Actuelle Nette (VAN)
Il existe un autre calcul permettant d’orienter ta prise de décision entre plusieurs investissements.
Sur le même principe que le TRI, tu vas pouvoir calculer la Valeur Actuelle Nette ou VAN, de ton investissement. C’est ce que te rapporte ton investissement, ton bénéfice final dans un horizon d’avenir établi.
Ex : Tu fais l’acquisition d’un immeuble, 300 000€ tout compris, à crédit avec 30 000€ d’apport. Tu projettes de le revendre au bout de 5 ans, avec une plus-value nette de 60 000€. Ta rentabilité nette-nette moyenne sur cette période devrait être de 7%. Ton bien te rapporterait ainsi 165 000€ sur 5 ans. Ta VAN est donc de 165 000 – 30 000 = 135 000€.
Tu peux aussi calculer de la manière suivante : cash-flow net-net + capital amorti + plus-value nette – apport personnel.
Le but est d’avoir une VAN positif, sinon ton investissement n’est pas intéressant.
La Valeur Actuelle Nette la plus élevée entre deux projets, te donnera l’investissement le plus intéressant. Attention, n’oublie pas que ces calculs ne sont que théoriques, ils ne prennent pas en compte la vacance locative, les travaux, les changements de fiscalité, les imprévus, etc qui peuvent arriver tout au long de la vie de ton investissement.
Tout comme le TRI, tu peux utiliser ce calcul pour comparer des investissements immobiliers et financiers.
Tu vas trouver différentes définitions sur internet du TRI et de la VAN. Des calculs plus ou moins précis. Les calculs ont été simplifiés pour ta compréhension. Le but est de comparer les flux entrant et sortant tout au long de la vie de ton bien, de ton acquisition à la vente.
Tu peux trouver des simulateurs en ligne ou des tableaux Excel sur internet.
Grâce à cet article tu dois comprendre le principe de ces deux notions pour apprendre à les maîtriser. Tu pourras ainsi comparer plusieurs investissements pour faire un choix et optimiser ton futur !