Tu as dû en entendre vaguement parler sans savoir que c’était. Des investissements en résidences de services et autres. Mais tu ne t’es jamais vraiment penché dessus.
Le dispositif de défiscalisation CENSI-BOUVARD est un mécanisme d'investissement locatif dans certaines résidences meublées. Il te permet d'obtenir une réduction d'impôt.
1 – Qui peut en bénéficier ?
Tu peux bénéficier de ce dispositif si tu es un contribuable résidant en France et que tu fais l’acquisition en personne physique :
- D’un logement neuf.
- D’un logement en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA).
- D’un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant été réhabilité ou à réhabiliter.
L’achat en personne morale, c’est-à-dire en société, ne peut pas te donner cet avantage fiscal.
Tu dois exercer cette activité sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au moment de l’acquisition pour pouvoir bénéficier de cette réduction d'impôt. Ainsi, si tu es LMP (Loueur en Meublé Professionnel) au moment de l'achat du logement, tu es exclu.
Si tu deviens LMP pendant la durée de détention du logement, le dispositif n’est pas remis en cause.
2 – Où doit se situer le logement ?
Tu ne peux pas profiter de ce dispositif pour n’importe quel logement vu selon les critères précédents. Il doit être situé dans une résidence étudiante ou dans une résidence pour personnes âgées ou pour personnes handicapées. Ainsi, il peut s’agir :
- D’un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des adultes handicapés.
- D’un établissement de santé avec hébergement, qui délivre des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
- Un ensemble de logements gérés par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
- Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" ou l'autorisation pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile.
- une résidence étudiante avec services.
En revanche, il n’y a pas de zonage qui rentre en compte, contrairement aux autres dispositifs fiscaux.
3 – Quelles sont les conditions ?
Tu t’engages par écrit auprès des services fiscaux, à louer le bien meublé par bail commercial, pendant 9 ans au minimum auprès de l’exploitant de la résidence.
Que le logement soit occupé ou non, tu reçois un loyer par le gestionnaire de ton bien.
Attention, la location doit commencer dans le mois qui suit l’achèvement des travaux ou la construction du bien, ou de son acquisition.
En cas de changement d’exploitant en cours d’engagement, tu as un mois pour en trouver un nouveau. Ce délai est porté à 12 mois s’il s’agit d’une liquidation judiciaire, d’une résiliation pour loyer impayé ou résiliation ou cession de bail à son initiative.
Il n’y a pas de plafond de loyer, ni de plafond de ressources pour le potentiel locataire. Ce qui est un bel avantage contrairement aux autres dispositifs fiscaux.
4 – Quelle fiscalité et gain espérer ?
En échange de ton engagement, le fisc te permet de récupérer sur cette durée 11% du montant de ton investissement dans la limite de 300 000€ HT, soit un plafond de 33 000€ sur 9 ans. En cas de réduction d'impôt supérieure à l'impôt de l’année, le solde de la réduction d'impôts est reporté pendant les 6 années suivantes. La loi Censi-Bouvard te permet l'acquisition de plusieurs logements par an.
Le montant de l’investissement pris en compte englobe aussi les travaux lorsqu’il s’agit d’une réhabilitation.
Les revenus tirés de cette activité doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement de location.
Mais, la fraction du prix de revient du logement pris en compte pour calculer la réduction d’impôt ne peut faire partie des amortissements pour calculer ton résultat comptable. Seule la partie supérieure à 300 000€ est donc amortie. Est-ce une bonne affaire d’après toi ? L’amortissement du bien est un des gros avantages du statut de Loueur meublé (Professionnel ou non) lorsque la comptabilité est au réel.
Lorsque tu es au micro-bic, tu peux bénéficier de la réduction d’impôt en plus des 50% d’abattement sur tes recettes, vu que l’amortissement du bien ne rentre pas en jeu dans la comptabilité.
Cet avantage est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an.
De plus, tu peux récupérer la TVA sur ton investissement en remplissant certaines conditions :
- 3 des 4 services suivants doivent être assurés dans la résidence : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
- Les loyers perçus sont soumis à la TVA.
- Tu as le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Tu dois en faire la demande au centre des impôts en remplissant un dossier accompagné de justificatifs.
Ce dispositif fiscal est assez contraignant au niveau de la tenue de l’engagement qui doit être respecté, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal par le fisc. Analyse bien ton investissement et compare les différentes possibilités.