Lorsque tu fais l’acquisition ou que tu possèdes déjà un bien immobilier, la question d’effectuer des travaux se pose à un moment donné, voire tout au long de ton investissement.
Si tu ne veux pas avoir de gros travaux à faire dans l’urgence, ton locataire et toi, devez effectuer l’entretien et les réparations nécessaires régulièrement.
Au bout d’un certain temps, ton bien ne sera peut-être plus au goût du jour, tu te dis qu’en effectuant des travaux tu loueras plus facilement ton bien et le loyer peut être augmenté. De plus, les travaux peuvent te faire économiser des impôts car tu les fais passer en charge.
Mais avant d’effectuer des travaux, tu dois te demander s’ils sont vraiment utiles et s’ils augmenteront vraiment ta rentabilité.
1 – Le gain personnel
Lorsque tu fais l’acquisition d’un bien, tu peux chercher des biens avec ou sans travaux. L’avantage pour des biens avec beaucoup de travaux est que tu te retrouves en concurrence avec beaucoup moins d’acheteurs. Ainsi, tu peux obtenir une négociation importante sur un bien en ruine et ton prix d’achat peut-être bien en dessous du marché et te faire gagner énormément d’argent (gain fiscal, rentabilité, plus-value …).
Le second avantage va être ta tranquillité d’esprit sur du long terme. Dans un bien refait à neuf, ou que tu remets au goût du jour et aux normes, les futurs locataires n'appelleront pas pour changer quoi que ce soit , pour une fuite, un dysfonctionnement électrique ou autre. Tu ne devrais pas avoir de problèmes de toiture, d’infiltration, de dégâts des eaux … si le travail est bien réalisé et le suivi régulier.
2 – Le gain fiscal
Les travaux passent en charge ou en amortissement dans ta comptabilité suivant ton régime fiscal donc leur coût réel est moindre.
Ex : sur un bien locatif en nom propre, 12 000€ de travaux pour une personne si tu es dans une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 30% ne revient qu’à 6 336€ (économie de 30% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux).
Et encore, l’exemple est pour une TMI à 30%, mais si on prend la plus grande TMI, qui est à 45%, le coût réel de tes travaux ne sera plus que de 4 536€ !
Dans certains régimes fiscaux, tu vas pouvoir imputer les déficits sur ton revenu global et/ou sur les revenus locatifs de même nature les années suivantes.
Ex : Lorsque tu loues un logement vide au réel dans le régime foncier, tu vas pouvoir imputer un déficit de 10 700€ sur ton revenu global.
Quand tu fais du locatif, le coût des travaux ne va pas réellement te coûter ce que tu penses. D’où la nécessité d’avoir des connaissances, bien te former et comprendre la fiscalité.
3 – La rentabilité des travaux
Tu dois savoir calculer la rentabilité de tes travaux.
Imagine, tu possèdes un bien que tu veux remettre au goût du jour pour le louer plus cher.
Combien d’argent ça va te couter pour effectuer ces travaux de rénovation ? De combien peux-tu augmenter ton loyer grâce à ces modifications ?
Si tu sais répondre à ces questions, tu peux calculer la rentabilité de tes travaux en fonction des montants.
Ex : Tu as dans ton patrimoine un appartement de type T3 défraîchi sur Toulouse que tu loues 600€. Tu as dans l’idée de remettre ce bien au goût du jour, ton artisan t’a fait un devis à 12 000€ TTC. Tu as fait ton étude de marché et tu sais qu’avec cette modification tu vas pouvoir augmenter ton loyer à 700€.
Ainsi la rentabilité de tes travaux serait égale à : 12*(700-600)/12 000 = 10%
Cela, sans compter le gain fiscal que tu as eu grâce aux travaux que tu as effectués.
Continuons dans cet exemple, tu as une TMI de 30%, tes 12 000€ vont te faire économiser : 12 000 x (30 + 17,2%) = 5 664€.
Si tu calcules le gain réalisé entre le loyer et le gain fiscal, tu vas tomber sur une rentabilité de : 12*(700-600) / (12 000 – 5 664€) = 18,94%
4 - La plus-value
Lorsque tu vas effectuer des travaux dans ton bien, le but est de l’embellir et lui faire prendre de la valeur.
Tu ne vas pas faire des travaux de luxe dans une ville ou les locataires ont des revenus modestes : une rénovation à 1 500€/m² alors que le prix moyen d’achat dans la ville est à 800€ ne t’apportera rien ! Tu vas perdre de l’argent à la revente.
Les travaux que tu dois effectuer comme vu précédemment doivent augmenter ta rentabilité et la qualité des locataires lorsque tu fais de l’investissement locatif, ou t’apporter une plus-value à la revente lorsque tu fais de l’achat-revente ou une activité de marchand de biens.
Si tu arrives à combiner les deux, c’est-à-dire sur un bien acheté en locatif, un gain de rentabilité sur le loyer et qu’à la revente tu es sur de faire une plus-value c’est jackpot !
Attention, quand le bien est habité par un locataire, n’oublie pas qu’il va se dégrader petit à petit, les travaux ne vont pas être aussi propres qu’au moment où ils ont été effectués. Calcule bien pour savoir si tu dois en faire ou si tu dois attendre pour les effectuer juste avant la revente.
Comme tu l'as vu, les travaux peuvent t’apporter énormément à différents niveaux : sérénité sur du long terme, sécurité, optimisation fiscale, hausse des loyers, augmentation du cash-flow, plus-value. Mais fais bien les calculs, tu dois les effectuer que s’ils augmentent ta rentabilité et qu’ils sont vraiment utiles.