Comment fixer le prix de vente de ton bien ?

Tu as un bien à vendre pour de multiples raisons possibles, mais tu ne sais pas à quel prix le vendre.

Il existe plusieurs solutions pour fixer le prix auquel tu vas mettre ton bien en vente. Certaines que tu peux pratiquer toi-même, d’autres où tu peux te faire aider d’un professionnel de l’immobilier.

Le but est de vendre ton bien à un prix correct et que tu sois gagnant. Mais il faut aussi que la vente ne prenne pas plusieurs mois, si cet argent doit te servir à un autre projet.

En effet, plus la vente est longue et plus ton bien te coûtera de l’argent : taxe foncière, taxe d’habitation, assurance, entretien, etc. C’est autant d’argent de perdu, qui aurait pu te servir à autre chose.

Est-ce que tu veux passer des mois à attendre des potentiels acheteurs, des offres, et être bloqué pour la suite de tes projets ?

Tu dois donc évaluer ton bien au plus près du prix du marché.

1 – Internet, une mine d’or !

Tu ne veux pas recourir à un professionnel de l’immobilier pour la vente de ton bien, car tu estimes que tu « perds » de l’argent. Sache que moins de 25% des ventes se font de particulier à particulier.

Tu peux estimer ton bien au plus juste en combinant différentes recherches sur des sites internet.

Ainsi, tu peux rentrer les caractéristiques de ton bien et trouver des prix moyens sur des sites tel que www.meilleursagents.com ou d’autres sites d’agences immobilières ou généraux. Ces sites prennent en compte différents montants de ventes des annonces, notaires, etc.

Tu peux aussi trouver le montant des ventes des 5 dernières années, dans ton secteur, sur le site mise en place par la direction générale des finances publiques : cadastre.data.gouv.fr/dvf et le service Patrim. Le problème est que l’état réel du bien n’est pas indiqué, un bien avec beaucoup de travaux et un bien neuf n’auront pas la même valeur.

Tu peux aussi utiliser des sites internet comme www.leboncoin.fr et www.seloger.com pour aller plus loin dans ton analyse. En effet, tu te mets à la place d’un acheteur dans la rubrique vente immobilière. Tu rentres les caractéristiques équivalentes à ton bien : localisation, surface, nombre de pièces … et tu fais une moyenne des prix de vente au m² en fonction de la finition du bien.

Avec tout cela tu auras une estimation du prix de vente de ton bien.

2 – Un professionnel de l’immobilier

Tu peux contacter un agent immobilier ou un autre professionnel immobilier pour estimer au mieux le prix de vente de ton bien. Ils sont à même, après une visite et une analyse de ton bien, de te donner une valeur de vente de celui-ci.

En effet, qui mieux qu’eux connait ton secteur et le prix de vente des biens ?

De manière générale cette estimation est gratuite, car le professionnel espère décrocher le mandat de vente de ton bien.

Il t’est conseillé de recourir à plusieurs professionnels pour cette estimation, libre à toi de choisir après si tu veux travailler avec eux ou non.

Attention à certains professionnels qui gonflent l’estimation pour récupérer de nouveaux biens à la vente, au risque de baisser le prix de vente du bien par la suite par manque d’acheteurs potentiesl.

3 – Le notaire

Tu n’y penses pas souvent mais le notaire est un grand acteur lors d’une vente immobilière, tu y auras toujours recours à un certain moment d’une acquisition ou vente d’un bien.

Le notaire dispose du fichier PERVAL qui contient les différentes références des ventes effectués en France. Tu peux ainsi, avoir accès aux ventes récentes sur ton secteur avec des biens de caractéristiques équivalentes. Il peut aussi évaluer de manière approfondie l’estimation de ton bien pour un coût de quelques centaines d’euros.

La plupart des offices notariaux disposent d’un service de transactions immobilières (voire de gestion), n’hésite pas à te rapprocher d’eux.

4 – L’expertise immobilière

Tu peux faire appel à un cabinet ou un expert immobilier. Celui-ci effectuera une analyse détaillée des différentes caractéristiques de ton bien en fonction de sa visite et de différents documents que tu lui as fournis. Toutes les caractéristiques sont étudiées et prises en compte : secteur, plan, surface, état du bien, travaux à effectués …

L’expertise est facturée selon le nombre d’heures passées. Ce rapport d’expertise à une vraie valeur devant une contestation des services fiscaux pour l’impôt sur la fortune immobilière ou pour un prix de vente sous-évalué par exemple. De même, une banque peut t’en demander une lors de la constitution d’un dossier pour une acquisition ou autre.

Si l’administration fiscale remet en cause l’expertise, c’est l’assurance de responsabilité professionnelle qui t’ indemnisera. Vérifie bien qu’il en possède une.

5 – Ta perception du bon prix

La plupart du temps, tu as envie de vendre ton bien au montant le plus élevé possible, mais est-ce le bon prix ?

Tu as envie de mettre ton bien à un prix supérieur au marché, mais en faisant cela tu risques de ne pas avoir d’offres, pire, de ne pas avoir de visites. Les acheteurs potentiels en recherche de bien vont voir ton bien traîner parmi les annonces. Cela leur fera penser qu’il y a de gros défauts, les fera fuir ou faire une offre très agressive et  tu ne seras plus « gagnant ».

Peut-être dois tu simplement mettre ton bien au prix calculé grâce au méthode précédente, ou légèrement au-dessus (5-10%), mais ne sois pas trop gourmand.

Un prix inférieur au marché te fera vendre le bien rapidement, mais attention l’administration fiscale est vigilante au sous-évaluation de bien (qu’il s’agisse d’une vente ou d’une évaluation pour l’IFI ou la succession).