Lorsque tu vends un bien immobilier, appartenant à ton patrimoine privé, à un prix supérieur à celui auquel tu l’avais acquis, fais construire, ou acheté, tu réalises une plus-value immobilière.
Cette plus-value concerne les cessions immobilières à titre onéreux (vente, échange, expropriation, etc) et non celle à titre gratuit comme les donations ou successions.
Quand nous parlons d’immeuble ici, c’est un bien immobilier quel qu’en soit la nature (appartement, maison, terrain…).
Elle concerne les immeubles, les propriétés bâtis ou non, les droits immobiliers de types nue-propriété, usufruit, servitude, droit de surélévation...
De même, il peut s’agir de bien immobilier à travers des parts dans des Société Civile Immobilière à l’impôt sur le revenu (SCI), Société de Placement en Immobilier (SCPI), Fonds de Placements Immobilier (FPI), etc.
Cette plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisitions augmentés de certains frais. Elle est imposée à un taux global de 36,2% correspondant à 19% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux.
Il existe plusieurs cas d’exonérations de cette plus-value avec des conditions spécifiques que voici ci-après.
1 - La cession de la Résidence Principale
C’est la plus connu et la plus utilisée. Lors de la vente de ta résidence principale tu es exonéré de la taxe sur la plus-value, peu importe le montant de celle-ci et la durée dans laquelle tu y as élu domicile, tant que le jour de la mise en vente tu y résidais encore. Attention à ne pas trop enchainer les ventes de (RP) dans des laps de temps très court sous peine d’être requalifié par l’administration fiscale en professionnel de l’immobilier.
L’exonération concerne aussi les dépendances à proximité immédiates et nécessaires (garages à moins de 1km de distance, parking, chambres de bonnes, cours, granges …).
Si tu résides dans deux logements, c’est celui où tu résides plus de 6 mois de l’année et pour lequel tu bénéficies d’un abattement sur la taxe d’habitation qui en bénéficiera lors de la vente.
Si tu possédes l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien qui est ta résidence principale, ta part sera exonéré de plus-value.
Si tu occupes gratuitement ta RP au travers d’une SCI à l’Impôt sur le revenu, tu es exonéré sur la vente de celle-ci.
La vente de l’ancienne résidence principale d’une personne qui s’expatrie est exonérée si la cession intervient au maximum au 31 décembre de l’année qui suit son départ et que le bien n’a pas été occupé depuis.
La vente d’un logement en cours de construction qui devait être ta résidence principale peut être exonérée si le motif est la séparation, une mutation professionnelle, une invalidité ou le décès du conjoint.
2 - La première cession d’un bien autre que la résidence principale
Si tu vends une résidence secondaire ou locative pour financer l’achat ou la construction de ta résidence principale tu peux être exonéré de la taxe sur la plus-value. Pour cela, tu ne dois pas avoir été propriétaire de votre RP durant les 4 années qui précèdent la cession de ce bien. Tu dois réinjecter le prix de cession, et non uniquement le montant de la plus-value, dans ta nouvelle résidence principale dans les deux ans suivant la vente. L’exonération est partielle si tu n’utilises qu’une partie du prix de vente.
Tu dois remplir la case spécifique 3VW sur la déclaration n°2042-C si tu bénéficies d’une exonération partielle ou totale.
Attention tu dois prévenir le notaire pour qu’il le notifie dans l’acte de vente.
Si tu n’as finalement pas respecté les conditions précédentes, tu dois effectuer une déclaration rectificative 2048-IMM auprès de l’administration fiscale qui calculera le montant à payer d’impôt.
3 - Les autres exonérations
1) L’expropriation d’utilité publique de vente d’un immeuble exposé à un risque naturel majeur ou dans le cadre de remembrements urbains ou d’aménagements fonciers est exonéré totalement, en cas de remploi de 90 % au moins de l'indemnité dans les 12 mois de sa perception, pour l'acquisition, la construction, l'agrandissement, d'un bien immeuble.
2) Les ventes d’immeubles au profit d’organismes, de promoteurs ou constructeurs s’engageant à la réalisation de logements sociaux dans les 4 ans sont exonérés totalement.
3) La cession d'un droit de surélévation sous condition que l’acquéreur s'engage à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition est exonéré.
4) Les ventes inférieures à 15 000€ : Un bien immobilier comme une place de stationnement, un garage, etc dont le prix de cession est inférieur à 15 000€ est exonéré de la taxe sur la plus-value. Attention s’il s’agit d’un lot de plusieurs stationnements par exemple, le seuil pris en compte est pour la vente globale et non bien par bien.
En revanche pour la vente d’un bien en indivision, c’est le montant de vente de la quote-part de chaque indivisaire qui est pris en compte.
Pour la vente des droits immobiliers tel que la nue-propriété ou l’usufruit, c’est la valeur réelle de la pleine propriété qui est prise en compte.
5) Les retraités et personnes invalides à faibles ressources : Un retraité, ou son conjoint, bénéficiaire d’une pension de réversion, ou une personne titulaire d’une carte d’invalidité de 2 ou 3eme catégorie ou de la carte mobilité-inclusion mention invalidité, est exonéré de la taxe sur la plus-value sous certaines conditions de ressources (modifié chaque année).
6) Le départ en établissement spécialisé : La vente de la résidence principale dans les deux ans suivant un départ en maison de retraite ou foyer de logement pour personne âgé est exonérée sous certaines conditions de ressources. Le logement ne doit pas avoir été occupé ou loué par un membre externe au foyer fiscal.
7) L’exonération de la taxe sur la plus-value est acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
8) La cession d’un bien par une personne physique domiciliée fiscalement hors de France, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (EEE) est exonéré dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable sous conditions.
9) Certains partages familiaux sont exonérés d’impôt sur la plus-value. Il s’agit des partages d'indivision successorale, de la communauté conjugale, entre partenaires de pacs, concubins ou suite à une donation-partage, entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, leurs ascendants ou descendants ou leurs ayant droits.