Lorsque tu vends un bien immobilier, appartenant à ton patrimoine privé, à un prix supérieur à celui auquel tu l’avais acquis, fais construire, ou acheté, tu réalises une plus-value immobilière.
Cette plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisitions augmentés de certains frais. Elle est imposée à un taux global de 36,2% correspondant à 19% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux.
1 - Le prix de vente
C’est le prix indiqué dans l’acte de vente établi chez le notaire. Tu peux déduire de ce prix les frais engagés pour la vente tel que :
- Les frais d’agence ou d’intermédiaire de vente.
- Les frais d’estimation immobilière ou d’expertise.
- Les frais liés aux diagnostics obligatoires.
- Les frais du pré-état daté établi par le syndic.
- Les frais de main levé d’hypothèque.
- Les éléments mobiliers précisés dans l’acte de vente sur justificatifs.
- Les indemnités d’évictions versées au locataire.
- La Taxe sur la Valeur Ajoutée si le bien y est soumis (TVA).
Le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte, perçus par le vendeur, comme le remboursement des proratas de taxes foncières et des charges de copropriété, les indemnités versées au locataire par l’acheteur …
2 - Le prix d’acquisition corrigé
Si tu as reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer ces droits, augmentée des droits d’enregistrement et des frais de notaire pour un forfait de 7,5%.
Si ce n’est pas le cas et que tu as acheté le bien tu peux augmenter le prix de vente affiché sur l’acte de vente des frais :
- Les Frais d'acquisition : droits d'enregistrement, frais de notaire, Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) payée lors de l’achat. Tu peux déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat ou les frais réel si tu as gardé la facture.
- Les frais de commissions des intermédiaires.
- Les Dépenses engagés pour des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. Les travaux peuvent être pris en compte si tu ne les avez pas déduits de tes revenus locatifs ou que tu n’avais pas bénéficiez de réduction ou crédit d’impôt. Ils doivent être réalisés par des artisans. Les travaux effectués par toi-même ou les matériaux que tu as achetez ne peuvent pas être comptabilisé.
Les travaux effectués par la copropriété sur les parties communes de l’immeuble peuvent être pris en compte en fonction de ta quote-part réelle.
Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, tu peux déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat, même s’il n’y a pas eu de travaux.
- Frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir (frais d'aménagement et de viabilisation pour un lotissement par exemple).
- Les charges et indemnités versés au vendeur lors de l’acquisition.
Lors d’une vente en viager, le prix de vente correspond au bouquet (prix payé comptant) augmenté de la valeur en capital de la rente.
Le calcul du prix de vente corrigé moins le prix d’acquisition corrigé te donnera la plus-value brute.
3 - Abattement sur la plus-value
La plus-value est imposée à un taux maximum global de 36,2% englobant 19% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux.
Lors du calcul de la taxe sur la plus-value, il est appliqué des abattements pour durée de détention au niveau de ces deux composantes. Jusqu’à la cinquième année inclus, il n’y a aucun abattement, la plus-value doit être payée en totalité. Le calcul commence au jour d’acquisition du bien par période entière de 12 mois.
Pour une acquisition en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), c’est la date de conclusion du contrat qui est pris en compte pour le départ de la durée de détention.
Au niveau des impôts l’abattement est de 6% par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 4% la vingt-deuxième année révolue de détention.
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de vingt-deux ans de détention.
Au niveau des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention, et enfin de 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.
Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs et peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions, sous certaines conditions. L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux et s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien (après abattements).
Ces abattements formeront la plus-value nette.
4 - Taxe supplémentaire
Une taxe complémentaire de 2 à 6% s'applique sur les plus-values immobilières importantes, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €.
Lorsque le bien est détenu en indivision, le seuil des 50 000€ est apprécié par quote-part et non sur le montant total de la plus value.
Source : journaldunet.fr
Il peut être perçus à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies).
Attention si le prix de vente est inférieur de 7/12ème à sa valeur réelle et que le vendeur entame une action pour rescision : si l’acquéreur souhaite conserver le bien en version un montant supplémentaire, le vendeur sera imposé sur celui-ci comme une plus-value.
Le montant de l’impôt sera calculé et prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Il effectuera la déclaration n° 2048-IMM ou 2048-TAB et versera le montant dû à l’administration fiscale.
Tu dois déclarer votre plus-value nette sur une déclaration n°2042 C dans la case 3VZ, sauf si celle-ci est exonérée (hors plus-value sur la première cession).
Exemple : Tu as acheté une résidence secondaire le 09 novembre 2010 au prix de 300 000€ et tu la revends aujourd’hui le 09 juillet 2020 au prix de 460 000€ dont 10 000€ de meubles.
- Le bien a été détenu 9 ans et 8 mois, le calcul s’effectue sur des périodes de 12 mois, ici la durée retenue est de 9 ans.
- Prix de vente net = 460 000 – 10 000 (meubles) – 22 500 (frais de vente) = 422 500€.
- Prix d’acquisition corrigé = 300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500€.
22 500€ de frais d’acquisition (300 000 x 7,5%).
45 000€ de forfait travaux pour une détention supérieure à 5 ans (300 000 x 15%).
- Plus-value brute = 422 500 – 367 500 = 55 000€.
- Abattement pour durée de détention :
Assiette de Impôt sur le revenu 76% x 55 000 = 41 800€
Assiette des Prélèvements sociaux 93,40% x 55 000 = 51 370€
- Calcul de l’impôt sur la plus-value :
Impôt sur le revenu = 19% x 41 800 = 7 942€
Prélèvements sociaux = 17,2 x 51 370 = 8 835,64€
Impôt total dû = 16 777,64€
Tu vas payer une taxe sur la plus-value à hauteur de 16 777,64€.