L’achat d’un bien immobilier est un acte qui prend du temps et qui n’est pas anodin.
Tu es souvent perdu quant à savoir le montant que tu peux mettre dans cette acquisition, te faire plaisir sans non plus te mettre dans une galère. La somme est importante, la mensualité de crédit pèsera dans ton budget durant de nombreuses années, ce n’est pas à négliger.
Avant tout achat, tu dois établir ton budget, savoir quelle est ta capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant total que tu peux emprunter auprès d’un établissement bancaire.
Ta capacité de remboursement dépend de tes revenus, tes charges et crédits actuels.
Tu peux demander un rendez-vous avec ton conseiller bancaire habituel, celui d’une autre banque ou un courtier en crédit pour évaluer ta capacité d’emprunt.
Mais tu peux aussi la calculer toi-même.
1 – Le taux d’endettement
La banque évalue le risque en calculant le taux d’endettement.
Le taux d’endettement se calcule de la manière suivante : 100 x (charges totales/revenus).
Les banques ne prennent pas toute en compte toutes les charges fixes, mais les plus utilisées sont : ton loyer, tes mensualités de crédits actuelles (immobiliers, prêt à la consommation, Location avec Option d’Achat…), les pensions versées, etc, voir l’impôt sur le revenu.
Lors de l’achat d’une résidence principale, la banque ne prendre pas en compte ton loyer actuel vu que celui-ci ne devrait plus être payé quand tu auras acquis ton bien.
Pour les revenus, les banques prennent en compte tous tes revenus fixes que tu perçois chaque mois. Attention, de nombreuses banques ne prennent pas en compte les primes (ou 50% des primes), les avantages en nature, les allocations familiales ou les allocations logement.
De manière générale le taux d’endettement ne peut pas dépasser 33%.
- Ex : Tu as un revenu mensuel de 2 400€, tu vas pouvoir avoir une mensualité de crédit maximale de 33% x 2 400€ = 800€.
Dans certain cas, lorsque le reste à vivre est important, le taux d’endettement peut ne plus être pris en compte. Un taux d’endettement de 33% pour quelqu’un qui a un revenu de 10 000€ lui laisserait 6 667€ pour reste à vivre.
2 – Cas d’un bien locatif
Cela ne va pas être la même chose pour un achat d’une résidence principale ou l’achat d’un bien locatif. Pour un bien locatif la banque peut prendre en compte les revenus que le bien va générer, c’est-à-dire les loyers que le bien peut t’apporter.
De manière générale la banque ne va pas prendre en compte le loyer entier mais environ 70% du loyer mensuel. Cette différence correspond aux différentes charges qu’elle suppose ainsi que la vacance locative.
De même si tu possèdes déjà un bien locatif, la banque prendra ce pourcentage sur les loyers que tu encaisses.
Lors du calcul de votre capacité d’emprunt, elle soustrait tes crédits actuels des 33% de tous tes revenus (loyers compris). Tu vas vite être bloqué si tu souhaites enchainer les investissements.
- Ex 1 : Tu es propriétaire sans crédit de ta résidence principale, tu as un revenu mensuel de 2 400€ et un bien locatif payé qui te procure 1 000€ par mois. Tes revenus pris en compte sont de 2 400 + 70% x 1 000€ = 3 100€ Ta mensualité de crédit maximale peut-être de 33% x 3 100€ = 1 023€.
- Ex 2 : Tu as un revenu mensuel de 2 400€, un loyer de 400€ et un bien locatif qui te procure 1 000€ par mois pour 600€ de crédit. Tes revenus pris en compte sont de 2 400 + 70% x 1 000€ = 3 100€. Ta mensualité de crédit maximale pour un nouvel emprunt peut-être de (33% x 3 100) – 600 – 400 = 23€.
3 – Le différentiel
Il existe une deuxième méthode de calcul du taux d’endettement utilisé par quelques banques : la méthode du différentiel.
Certaines banques l’utilisent et peuvent la nommer autrement. Cette méthode est beaucoup plus avantageuse que la précédente. Elle consiste à isoler chaque investissement en calculant à chaque fois la différence entre les loyers et les charges de ce même investissement puis à réintégrer ce différentiel au montant des revenus, lors du calcul global du taux d’endettement.
Le différentiel peut être positif ou négatif. Un différentiel positif va augmenter ta capacité d’endettement.
- Ex : Tu as un revenu mensuel de 2 400€, un loyer de 400€ et un bien locatif qui te procure 1 000€ par mois pour 600€ de crédit. Le calcul du différentiel donne 70% x 1000 – 600 = 100€. Tes revenus pris en compte sont de 2 400 + 100€ = 2 500€. Ta mensualité de crédit maximale pour un nouvel emprunt peut-être de 33% x 2 500 = 825€.
Tu vois qu’entre les deux méthodes de calcul, ta capacité d’emprunt n’est pas du tout la même, la seconde étant beaucoup plus avantageuse pour un investisseur qui souhaite enchainer plusieurs acquisitions.
4 – Capacité d’emprunt
En connaissant ta mensualité de crédit maximale, tu vas pouvoir calculer le montant que tu peux emprunter pour un nouveau projet. En fonction de la durée de crédit envisagé, tu vas pouvoir emprunter une somme différente : une durée de crédit longue te permet d’avoir un montant d’acquisition plus important.
Tu peux utiliser un simulateur en ligne pour évaluer la somme que tu peux emprunter.
Ce montant calculé correspond au budget que tu peux emprunter, hors apport éventuel de ta part.
Attention ce budget est le montant total de l’opération, c’est-à-dire qu’il contient le prix d’acquisition, les frais de notaire, les frais d’intermédiaires et les travaux éventuels.
Les frais de notaire correspondent en moyenne à 8% du prix du bien pour de l’ancien et environ 3% pour du neuf. Ce montant étant payé uniquement sur le prix d’acquisition.
Ainsi si tu as un budget total de 200 000€ pour un bien ancien sans travaux, tu dois faire une offre inférieure à 200 000 / 1,08 = 185 185€
Avec le même budget, mais 30 000€ de travaux, ton prix d’acquisition maximum devra être de (200 000 – 30 000) / 1,08 = 157 407€
ð Prix d’acquisition maximum pour un bien ancien = (Budget – Travaux) / 1,08
ð Prix d’acquisition maximum pour un bien neuf = Budget / 1,03
Le calcul n’inclut pas les frais bancaires du prêt, mais cela te donne ton budget et l’offre maximale que tu peux faire tout en respectant le seuil arbitraire des 33% de la banque.
Suivant ta situation, lorsque ton taux d’endettement est trop élevé, le rachat de crédit en allongeant la durée, fera baisser ta mensualité et augmentera en conséquent ta capacité d’emprunt. Mais cela n’est pas anodin.
