Comme tous les français, tu as peur des impôts, plus tes revenus augmentent, plus tu en payes. Tu en as marre de cela et aimerais trouver des solutions pour les réduire mais tu n’en vois pas réellement. Tu te dis que « si l’état me fait un cadeau d’un côté, c’est qu’il reprend de l’autre ». Ce n’est pas forcément faux.
Il existe des solutions qui te permettent de diminuer voire annuler tes impôts de manière légale. Si tu utilises bien ces dispositifs, ils peuvent être très puissants. Mais dans une grosse majorité des cas, le gain fiscal est effacé par d’autres caractéristiques de ces dispositifs et investissements.
1 – Le Déficit Foncier
Lorsque tu loues en nu, tes revenus font partie de la catégorie des revenus fonciers. Dans le régime réel, si tes dépenses sont supérieures à tes recettes, tu es en déficit. De manière générale, il s’agit d’une acquisition d’un bien avec un montant de travaux important.
Ce déficit foncier est imputable à hauteur de 10 700€ sur ton revenu global imposable uniquement la première année.
Quand tu redeviens positif sur tes revenus fonciers, tu dois repartir sur un investissement ou des travaux qui te permettent de les annuler ou de revenir imputer sur ton revenu global imposable.
2 – Le loueur Meublé Professionnel (LMP)
Lorsque tu loues en meublé sous le statut LMP, tes revenus font partie de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si le montant des charges déductibles et des amortissements est supérieur à tes recettes, tu es en déficit. Celui-ci peut-être déduit de ton revenu global sans aucune limite de montant.
3 – Le dispositif PINEL
Ce dispositif te permet de réduire ton impôt sur le revenu en achetant un bien neuf. En contrepartie, tu t’engages à louer le bien pendant 6 ou 9 ans (tu peux prolonger jusqu’à 12 ans) selon des conditions bien établies. Cela te permet de récupérer sur cette durée, respectivement 12, 18 ou 21% du montant de ton investissement dans la limite de 300 000€. Les revenus tirés de cette activité font partie des revenus fonciers et seront imposés comme tel : TMI (Tranche Marginale d’Imposition) + Prélèvements Sociaux.
L’avantage Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an.
Avant le 1er septembre 2014, il existait le dispositif Duflot, qui avait des modalités quasi-similaire.
Il existe des Sociétés Civiles de Placements Immobilier (SCPI) Pinel, te permettant de profiter du dispositif en achetant des parts et sous conditions.
4 - Le dispositif Denormandie
Ce dispositif te permet de réduire ton impôt sur le revenu, en achetant un bien ancien, avec travaux, dans une liste de ville prédéfinie. En contrepartie, tes travaux doivent représenter au minimum 25% du montant global de ton opération. Tout comme le dispositif Pinel, tu t’engages à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans selon des conditions bien établies. Cela te permet de récupérer sur cette durée, jusqu’à 21% du montant de ton investissement dans la limite de 300 000€. Les revenus tirés de cette activité font partie des revenus fonciers.
Ce dispositif est assez contraignant au niveau des conditions de travaux, locations, etc. Il est encore peu utilisé.
L’avantage Denormandie est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an.
A l’heure actuelle, il existe très peu de SCPI spécialisée en Denormandie, ce dispositif étant trop récent.
5 - Le dispositif Cosse ancien
Ce dispositif te permet d’obtenir un avantage fiscal supplémentaire sur tes revenus locatifs, en plus des charges et dépenses classiques. Tu signes une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) de 6 ou 9 ans de louer tes logements à des familles aux revenus modestes ou très modestes. Cet avantage prend la forme d’un abattement pouvant atteindre 70%, voire 85% si tu confies la gestion à un acteur social agréé par l’état. Tu peux recevoir des subventions de l’ANAH pour certains travaux éligibles.
Les revenus tirés de cette activité font partie des revenus fonciers et le plafond du déficit foncier imputable sur ton revenu global est porté à 15 300€.
6 – Le dispositif Malraux
Ce dispositif te permet de réduire ton impôt sur le revenu, si tu restaures complètement un immeuble destiné à la location. La réduction d’impôt est calculée sur les dépenses de travaux effectués sur 4 ans dans une liste de villes établie. Son montant peut atteindre 120 000€ et n’est pas soumis au plafond des niches fiscales.
Les revenus tirés de cette activité sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
7 - Le dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif te permet de réduire ton impôt sur le revenu, si tu investis dans certaines résidences de services meublés. Tu t’engages pendant 9 ans auprès de l’exploitant de la résidence. Cela te permet de récupérer sur cette durée 11% du montant de ton investissement dans la limite de 300 000€ annuellement.
Les revenus tirés de cette activité sont imposables dans la catégorie des revenus BIC.
Cet avantage est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an.
8 – Les Monuments Historiques
Ce dispositif te permet de réduire ton impôt sur le revenu, si tu fais l’acquisition et la restauration d’un bien classé, inscrit ou agréé par le ministère de la Culture. Le déficit foncier créé, est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. Cela est très intéressant si tu es dans une haute tranche d’imposition.
Tu peux bénéficier d’avantages fiscaux avec des investissements en outre-mer, des investissements forestiers et autres, selon des conditions bien spécifiques.
Il existait d’autres dispositifs fiscaux dont tu ne peux plus bénéficier ici tel que : le Scelllier intermédiaire, le Borloo ancien, le Borloo neuf, etc.
Dans tous les cas, ne te focalise pas uniquement sur le gain fiscal mais concentre toi toujours sur les mêmes points : l’Emplacement, ton prix d’achat au m² par rapport à la moyenne, ton gain réel après imposition de tes revenus locatifs, ton taux de rendement interne (TRI).