Les charges de copropriété représentent un budget important dans la vie d’un bien immobilier : elles peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros par mois. Que ton achat soit ta résidence principale ou un investissement locatif, ton reste à vivre est amputé par ce montant.
Les charges de copropriété englobent différents postes de dépenses dont l’entretien, la conservation, les menues réparations de l’immeuble et des communs, les frais administratifs ainsi que les charges afférentes aux services et équipements communs de l’immeuble.
1) Peux-tu renoncer au paiement des charges de copropriété ?
Dans une copropriété, tout propriétaire d’un lot doit s’acquitter des charges de copropriété afférentes à son bien. Elles sont calculées en fonction de plusieurs paramètres : surface, situation du lot, consistance, utilité de chacun des services, etc.
Tu te dis alors : « si j’emprunte toujours les escaliers pour aller à mon appartement du 2nd étage, je peux me passer de payer les charges en rapport avec l’ascenseur» ou « si je n’utilise pas le chauffage collectif je peux sortir ce gros poste de dépense des charges de copropriété ». Non ! Tu es tenu de payer les charges afférentes à un équipement si tu as la possibilité de l’utiliser, même si par choix tu ne le fais pas.
Ne pas s’acquitter des charges de copropriété t’expose à des poursuites par la copropriété. Elle peut saisir le tribunal et la sanction peut aller jusqu’à la vente du bien aux enchères pour payer les arriérés d’impayés ainsi que les différents frais de procédures engagées par la copropriété.
Un des seuls moyens de diminuer les charges de copropriétés est donc de décortiquer et analyser toutes les dépenses pour observer les postes pouvant être revu à la baisse. Le but n’est pas d’avoir moins de service, mais de payer un service de qualité à un prix négocié.
2) Le chauffage collectif : première dépense dans une copropriété ?
Le poste de charge le plus important dans une copropriété est le chauffage collectif selon l’Association des Responsables de Copropriété (ARC). Il représente à lui seul, en moyenne 28,7% des charges de copropriétés totales, soit plus d’un quart !
Il existe plusieurs solutions pour réduire cette charge et optimiser son utilisation :
- Diminuer la température d’un ou plusieurs degrés ou réduire la nuit : Attention la réglementation indique que la température moyenne doit être de 19 degrés dans un appartement.
- Modifier les dates de période de chauffe.
- Effectuer un désembouage, entretien régulier de la chaudière.
- Négocier le contrat avec le fournisseur en faisant jouer la concurrence.
- L’individualisation des frais de chauffage rendu obligatoire depuis un décret en 2017 sous certaines conditions.
- Des travaux de rénovation et d’isolation optimisés dans la copropriété : des aides mises en place existent pour ces différents postes de travaux (pour la copropriété, tout comme pour le copropriétaire bailleur ou non).
De même, s’agissant de l’eau, la mise en place de compteur individuel de consommation peut être un moyen de réduire les dépenses de fournitures et de permettre à chaque copropriétaire d’ouvrir les yeux sur ses habitudes de consommation.
3) Vérifier l’application des différents contrats
Chaque copropriété a signé avec des prestataires des contrats de maintenance ou d'entretien des équipements (ascenseurs, chauffage, sécurité incendie…), des espaces communs et des espaces verts. Si la copropriété recense un gardien, tu dois analyser la liste des tâches et leur coût par rapport au besoin réel.
Tu dois t’assurer que les prestations sont toutes correctement effectuées et au bon prix.
Analyse chacune d’elles pour ne pas payer des contrats et prestations inutilement, afin de les éliminer.
Vérifie également qu’une même tâche ne soit pas présente sur deux contrats, pour éviter de payer deux fois une prestation équivalente.
Il ne faut pas hésiter à faire plusieurs devis pour vérifier et comparer les coûts pour un même travail. Mettre en concurrence plusieurs prestataires te permet de négocier le coût et de réduire les dépenses dans ta copropriété.
De même, des solutions peuvent être mises en place pour vérifier le travail des prestataires : feuilles d’émargement pour le ménage, pour l’entretien des espaces verts, de l’ascenseur, etc.
La prime d’assurance de la copropriété est l’un des postes qui augmente le plus chaque année. Il faut vérifier les différentes conditions et garanties du contrat, en fonction des besoins de la copropriété pour éliminer les clauses superflues payées à tort.
4) Et le syndic ?
Les charges de syndic représentent plusieurs milliers d’euros, soit en moyenne de 10 à 20% (voire plus) des charges de copropriétés. Il ne faut pas hésiter à les mettre en concurrence pour obtenir une réduction du budget de dépenses. Attention au coût supplémentaire des prestations non comprises dans le contrat de base.
Le choix d’un syndic bénévole peut être une solution intéressante pour réduire le coût des dépenses. Cependant, cela demande des compétences importantes et prend du temps, ce n’est pas à négliger, l’état et l’avenir de la copropriété en dépendent.
Si la ou les personnes composant le syndic bénévole font bien leur travail, c’est un gain de temps et d’argent. En effet, pour être syndic bénévole la personne est obligatoirement propriétaire d’un lot dans la copropriété, donc en théorie sur place, ce qui permet une meilleure réactivité en cas de problème.
Ces différents postes et modifications peuvent te permettre, tout comme aux autres copropriétaires, de réduire les dépenses des charges de copropriété. Il s’agit de prendre un peu de temps pour tout cela mais le jeu en vaut vraiment la chandelle !
Que ferais-tu avec plusieurs centaines (voire milliers) d’euros en plus chaque année ?