L’investissement immobilier te permet de générer des revenus complémentaires et de te créer un patrimoine à l’aide de l’effet de levier du crédit. Pour cela tu dois trouver un bien rentable, ou un bien avec un potentiel de rentabilité important. Les stratégies et modes de location peuvent être différents : louer en nu, en meublé, petite surface, grande surface, location courte durée, bail mobilité, longue durée, etc.
Le choix de la colocation semble intéressant pour augmenter ton cash-flow avec une multitude de loyers pour un même bien. Néanmoins les contraintes de gestion ne sont pas les mêmes que pour un bail classique.
Pourquoi louer un bien de type T4 à une famille pour 700€/mois alors que tu pourrais recevoir un loyer de 300€ HC par chambre ? Tel est le but de la colocation !
1) Comment investir en colocation ?
La colocation concerne un nombre important de personnes, cette tendance prend de l’ampleur ces dernières années. Il ne s’agit pas seulement des étudiants. En effet, tu peux retrouver des jeunes qui débutent dans la vie active, des personnes célibataires mais aussi des colocations de personnes âgées. Cela donne également la possibilité à des personnes de se sentir moins seules et d'avoir des interactions sociales.
Ce mode de location permet aux locataires de payer un loyer moins élevé qu’un logement où il serait seul, d’avoir une surface généralement plus importante pour un même budget, de mutualiser les différentes dépenses (internet, eau, électricité, etc).
Suivant le secteur, la colocation te permet de jouir de plusieurs loyers dont la somme sera plus importante que si tu avais loué le bien à un seul locataire. De plus, si un locataire s’en va, tu auras toujours un revenu qui tombera par les autres colocataires.
Cependant, ce mode de location entraîne un turn-over important, les gens restent moins longtemps, la gestion chronophage peut vite te lasser.
Pour optimiser l’acquisition d’un bien immobilier pour y réaliser une colocation, tu dois acheter un bien où tu peux faire un maximum de chambres fonctionnelles.
Tu as la possibilité d’acheter un bien déjà aménagé dans ce sens, ou de rajouter des pièces dans un bien existant. Dans le premier cas, tu peux effectuer l’acquisition d’un bien, le louer dès le lendemain ou effectuer quelques travaux de rafraîchissement. Dans le second cas, il peut s’agir par exemple de transformer un T3 de 80m² en un T5. Les choix sont multiples.
L’avantage est qu’un bien de grande surface va te permettre d’avoir un prix d’acquisition au mètre carré inférieur à une petite surface. De ce fait, tu vas mathématiquement augmenter ta rentabilité.
2) La répartition des charges
Tu dois calculer la répartition de tes charges pour l’inclure dans les baux de chacun des colocataires. Tu as la possibilité de faire payer ses charges sous la forme d’un forfait ou d’une provision sur charges.
Les charges comprennent le montant des charges de copropriété imputables aux locataires, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.
La provision de charge correspond à une somme que tu fais payer à tes colocataires, généralement de manière mensuelle. Chaque année, tu vas réaliser une régularisation de charges. Ainsi, s’ils ont trop payé, tu leur rembourseras le trop perçu. Inversement, si leurs paiements étaient inférieurs aux charges réelles, tu peux demander la différence en leur fournissant les justificatifs. Si ta provision demandée est bien inférieure au montant réel, cela risque de créer des conflits avec tes colocataires.
Contrairement à une provision pour charge, lorsque tu effectues un forfait de charges, tu n’as pas de régularisation à effectuer chaque année. Cependant, tu ne peux l’augmenter à date anniversaire qu’en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Si le coût réel de tes charges est supérieur au montant appelé, tu ne peux pas demander ce surplus, tu le paieras de toi-même. Tu dois donc demander un forfait de charge légèrement supérieur aux charges réelles. Cela te demande moins de travail et de conflits avec les colocataires.
3) Attention aux erreurs fréquentes
La plupart des propriétaires détenant des biens en colocation prennent eux-mêmes les contrats de fourniture d'électricité à leur nom, les paient et récupèrent les sommes au niveau des différents colocataires. Or, légalement, ce système est interdit, tu n’as pas le droit de revendre l’électricité, les colocataires peuvent choisir le fournisseur qu’ils souhaitent. Néanmoins cela reste toléré pour l’instant…
Les locataires doivent prendre eux-mêmes un contrat et le répartir entre eux.
Tu peux inclure le contrat internet et le contrat d’électricité dans ton forfait de charges pour gérer cela plus facilement. De même, certains propriétaires y incluent l’assurance habitation des différentes chambres.
Bien-sûr tu veux mettre un maximum de chambres dans ton bien pour avoir la rentabilité la plus importante. Cependant, tu ne dois pas négliger le nombre de salles de bain (ou salles d’eau). Il est préférable d’avoir un minimum de deux salles de bain pour 4 voire 3 chambres. De même, les toilettes doivent être de préférence séparées de ces pièces.
Attention, vérifie que la colocation ne soit pas interdite dans le règlement de copropriété de l’immeuble où se situe ton bien.
La colocation meublée est à déclarer comme une location meublée classique, dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce type d’investissement peut être très rentable, cependant n’oublie pas de vérifier l’offre et la demande pour ne pas rentrer dans un marché saturé ou dont le besoin est inexistant.