Oui, tu as bien lu, tu n’y crois pas, et pourtant ! Tu peux encaisser légalement des revenus locatifs sans être propriétaire du bien que tu loues, ou plutôt que tu sous- loues. En effet, si tu n’as pas la possibilité d’investir dans l’immobilier, si tu es bloqué au niveau bancaire, ou si tu ne veux tout simplement pas acquérir de biens, tu peux percevoir des loyers par l’intermédiaire de la sous-location.
Le principe est de louer un bien à un propriétaire, que tu vas sous-louer à des locataires à des prix supérieurs pour te dégager une marge. Bien-sûr il y a des règles et lois à respecter pour exercer cette activité de manière légale.
1) Principes de la sous-location
Il existe deux modèles de sous-location : classique et professionnelle.
Dans tous les cas l’accord du propriétaire est obligatoire, c’est le nerf de la guerre dans cette activité. Fais en sorte d’obtenir cette autorisation de manière formelle et écrite pour avoir une trace. Certains propriétaires peuvent être réticents face à cette idée, néanmoins leur but premier est de percevoir leur loyer et de récupérer leur bien dans un bon état à la fin du bail de location. Tu dois lui montrer que tu rentreras dans ces critères. Tu peux le rassurer en souscrivant toi-même une assurance garantie locative qui prend le relai en cas d’impayé ou de dégradation de ta part. Il existe des assurances spécifiques pour ton activité.
La sous-location classique ne te permet pas de louer ton bien à un prix supérieur du loyer que tu paies, tu ne vas donc pas faire de bénéfices, néanmoins cela peut soulager ta trésorerie durant tes périodes d’absence. Cela peut être intéressant par exemple pendant tes vacances, tes déplacements, etc. Ton bail doit t’autoriser à sous-louer ton logement. Tu vas remplir avec ton locataire un contrat de sous-location classique pour encadrer juridiquement cette pratique.
La sous-location professionnelle est encadrée légalement par la loi Hoguet et te permet de percevoir des revenus immobiliers supérieurs au loyer que tu paies. Dans ce modèle, tu peux réaliser des bénéfices qui peuvent être conséquents.
2) La sous-location professionnelle
La loi Hoguet autorise un agent immobilier possédant une carte professionnelle à effectuer de la sous-location dans un but lucratif.
Si tu n’es pas agent immobilier, tu peux néanmoins en faire de même à l’aide d’un bail commercial dérogatoire spécifique par l’intermédiaire d’une structure dédiée. N’hésite pas à te faire aider par un avocat spécialiste dans ce type d’activité pour une rédaction optimale du bail. Il ne doit pas être négligé, ce passage est très important pour formaliser ton activité et la sécuriser.
Le but est de payer un loyer de façon classique à un propriétaire grâce à ta société. Celle-ci va sous-louer ce logement pour effectuer de manière générale de la Location Courte Durée (LCD) et percevoir des revenus supérieurs.
Ta structure peut prendre différents aspects :
- Société par Actions Simplifiés (SAS ou SASU si tu es seul)
- Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL)
- Société A Responsabilités Limitées (SARL)
- Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL)
Tu peux faire le choix d’être salarié de ta société ou percevoir des dividendes soumis à la flat-taxe. Ou directement, en optant pour le régime de micro-entrepreneur si ton Chiffre d’Affaire ne dépasse pas 176 200€.
Le choix va dépendre de tes objectifs, de ton chiffre d'affaires, de la fiscalité que tu as choisie, de la couverture sociale souhaitée, etc. N’hésite pas à te faire accompagner d’un spécialiste, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
3) Optimise ta sous-location
Comme vu précédemment, la première des choses à obtenir est l’accord du propriétaire. Fais lui comprendre que le bail commercial est bien plus protecteur qu’un bail pour une location classique. Les conditions d’expulsions sont bien plus souples et certaines dépenses peuvent être à ta charge, notamment la taxe foncière.
Tu vas louer ton bien en courte durée pour optimiser ton rendement. Le but est de louer le plus de jours dans l’année. Pour cela tu dois te démarquer et sortir du lot, suivant le secteur la concurrence peut être importante. Les principes pour optimiser ce mode de location sont expliqués dans différents articles sur ce blog, n’hésite pas à aller les consulter.
Bien-sûr tu ne dois pas négliger le ménage, l’entretien régulier du bien, les réparations nécessaires pour le valoriser. Fais cela pour toi mais aussi pour son réel propriétaire, il en sera tout autant rassuré.
La sous-location professionnelle est une activité encadrée, tu dois respecter les différentes règles pour jouir de tous les avantages qu’elle peut t’apporter. Tu n’as pas certaines contraintes et dépenses que supporte un propriétaire. Cette activité peut te permettre de te créer des revenus supplémentaires ou d’en vivre pleinement. Cependant, tu ne capitalises pas comme dans un investissement immobilier classique grâce au crédit, ici, tu ne fais que générer du cash…