Les recettes tirées des biens, immeubles figurant dans ton patrimoine que tu loues meublés sont des revenus meublés imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela n’a rien à voir avec des revenus fonciers, la comptabilité est différente. Tu es Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Voici quelques éléments de précision.
1 – Logement meublé
Pour être considéré meublé, le logement doit être décent et comporter obligatoirement un certain nombre d’équipement et d’ameublement minimum régit par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie avec couette ou couverture.
- Volets ou rideaux dans les chambres.
- Plaques de cuisson.
- Four ou un four à micro-onde.
- Réfrigérateur.
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°.
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table.
- Sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …).
Bien-sûr cette liste n’est ni exhaustive ni limitative, tu peux ajouter des équipements supplémentaires. Cela te permettra d’augmenter le loyer, de sortir du lot et pourrait faciliter la location de ton bien.
La location meublée ne concerne pas seulement les locations meublées étudiantes à l’année comme tu peux voir régulièrement. Sont aussi concernés par les revenus BIC : les locations saisonnières (meublés de tourisme type AIRBNB, gîtes, chambres d’hôtes …), la location de chambre dans la résidence principale, la location dans des résidences de services.
Attention la sous-location de locaux meublés dont tu es locataire fait aussi partie de cette catégorie.
2 – Revenu BIC ou micro BIC
Depuis quelques temps tu peux trouver des parts de Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) éligible au revenu BIC.
Il existe des cas particuliers où les revenus tirés de la location meublée sont exonérés d’impôts :
- La location meublée d’une ou plusieurs pièces de ton habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire pour un salarié saisonnier) et si le prix de location ne dépasse pas certains seuils. En 2020, le loyer annuel hors charge ne doit pas dépasser le plafond de 190€ par mètre carré en Ile-de-France et 140€ dans les autres régions.
En revanche, cette exonération est valable que si la pièce fait partie intégrante de ton habitation. Si c’est une pièce détachée de l’habitation, ou, une pièce avec un accès indépendant (comme tu peux le voir dans des maisons des années 70 avec un étage) il n’y a pas d’exonération possible et tu dois déclarer ces revenus meublés dans la catégorie BIC.
- Le produit de la location ou sous-location, consentie de manière habituelle, d’une ou plusieurs pièces de ton habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile si les recettes toutes taxes comprises sont inférieures à 760€ TTC/an. Au-delà de ce seuil, tu es imposables sur la totalité des revenus.
Les revenus meublés sont soumis de plein-droit au régime simplifié du micro-BIC lorsque le montant des recettes ne dépasse pas 72 600€. Ce régime entraîne un abattement de 50% sur les loyers charges comprises. Le montant des charges déductibles est donc calculé forfaitairement et aucune autre déduction n’est possible.
Sur ta déclaration d’impôt n°2042 C-PRO, reporte tes recettes toutes charges comprises dans la case du micro-BIC. Précise l’adresse de tes biens. L’abattement sera fait automatiquement par le fisc, tes impôts et prélèvements sociaux seront calculés sur les 50% restant.
Ex : Tu as une activité de loueur meublé et tu as perçu des loyers mensuels charges comprises de 5 400€. Tes recettes s’élèvent à 5 400 x 12 = 64 800€, tu relèves du micro-BIC. Après déduction de l’abattement forfaitaire de 50%, ton revenu BIC imposable est de 32 400€.
Attention pour savoir si le plafond du micro-BIC a été atteint, tu dois calculer par rapport au nombre de jours de ton activité. Ainsi, si tu démarres ton activité en cours d’année, le plafond doit être proratisé sur l’année entière.
Ex : Tu as démarré ton activité le 1erdécembre et tu as perçu des recettes équivalentes à 69 000 €. Voici comment calculer si tu dépasses le plafond : (69 000 / 334) x 365 = 75 404€. Tu dépasses le seuil de 72 600€, tu ne peux donc pas déclarer tes loyers en micro-BIC, tu es au régime réel.
En revanche, les activités de location de meublés de tourisme classés, de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement. Si les recettes de l’année 2020 ne dépassent pas le seuil de 176 200€, l’activité relève du régime du micro-BIC et bénéficie d’un abattement de 71 %. Au-delà, l’activité relève du régime réel.
Pour que le bien loué soit qualifié de « meublé de tourisme » ou de « chambre d’hôte » tu dois déposer obligatoirement une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Pour certaines communes, tu dois obtenir une autorisation préalable de la part de la mairie.
Le micro-BIC ne permet pas de créer ou constater un déficit. En revanche, les déficits reportables constatés les 10 années antérieures quand tu relevais du réel, non imputés jusqu’alors, peuvent être déclarés sur ta n°2042 C-PRO et l’administration fiscale viendra réduire tes revenus BIC.
Ex : Tu as une activité de loueur meublé et tu as perçu des loyers mensuels charges comprises de 5 400€. En 2020, tu es au régime du micro-BIC, alors que depuis 2016, tu étais au réel et il persistait un déficit reportable de 26 000€ que tu n’as pas pu imputer. Après déduction de l’abattement forfaitaire de 50% et imputation du déficit antérieur : tin revenu BIC imposable est donc : 50% (5 400 x 12) – 26 000 = 6 400€.
Au-delà du seuil du micro-BIC, le particulier entrera dans le régime du réel, où il pourra déduire ses charges et amortir son bien, ses meubles, ses travaux… Le régime réel peut-être choisi en dessous de ce seuil sur choix du contribuable s’il estime que les charges et amortissement vont représenter plus de 50% des recettes.
Le revenu BIC imposable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (actuellement) et à ta tranche marginale d’imposition (TMI).
Ex : Tu as une activité de loueur meublé et ton revenu BIC imposable est de 32 400€. Admettons que tu sois dans une TMI de 11%, tu vas payer 11% x 32 400 = 3 564€ d’impôts et 17,2% x 1180 = 5 572,8€ de prélèvements sociaux.
La plus-value en location meublé non professionnelle est soumise au régime de la plus-value des particuliers.
