Tu as acheté un bien déjà loué, ou tu as un logement dont le locataire paie un loyer que tu juges faible. Tu t’es rendu compte que par rapport au marché tu étais bien en dessous, ton loyer est sous-évalué ?
Tu veux répercuter à ton locataire une augmentation de loyer mais celui-ci n’accepterait pas, ce qui peut sembler normal. Tu ne peux pas le faire comme bon te semble.
1 – Augmenter son loyer annuellement
Tu sais que tu as la possibilité d’augmenter ton loyer à chaque date anniversaire en fonction de l’IRL. L’Indice de Référence des Loyers sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Sa valeur est ajustée chaque trimestre en fonction de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers des 12 derniers mois.
Pour calculer le nouveau loyer, tu dois connaître l’IRL à la date de signature du bail et le nouvel IRL actuel (même trimestre de référence pour les deux).
Le nouveau loyer sera : (loyer actuel x dernier IRL) / IRL actuel
Ex : Ta locataire a signé un bail le 26/07/2019 pour un loyer de 1 000€. Tu souhaites réévaluer son loyer. L’IRL lors de la signature correspond à celui du 2ème trimestre 2019, soit 129,72. L’IRL du 2ème trimestre 2020 est de 130,57. Ainsi le nouveau loyer sera de (1 000 x 130,57) / 129,72 = 1 006,55€.
Attention tu ne peux effectuer cette révision de loyer seulement si ton contrat comprend une clause qui le stipule. Tu as un an pour effectuer la demande de révision du loyer auprès du locataire. Elle n’est valable qu’à partir de ta demande. Ce n’est pas rétro actif. Si tu n’as pas fait de révision de ton loyer pendant plusieurs années tu ne peux pas le réajuster sur ces années, tu peux uniquement sur un an d’IRL.
Toi ou l’ancien propriétaire n’aviez peut-être pas fait de révision de loyer, celui-ci est donc sous-évalué par rapport au marché et tu aimerais remédier à cela. Existe-t-il des solutions pour y remédier ?
2 – Augmenter un loyer sous-évalué
Si le montant de ton bien est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, tu peux le réévaluer à chaque renouvellement de bail selon une procédure précise. La procédure à appliquer diffère selon que la commune est située en zone tendue ou non.
L’article 17-2 du 6 juillet 1989 autorise et détaille cette augmentation.
Tu dois proposer au locataire actuel, 6 mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé en référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables au tien. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement du locataire.
Tu justifies avec des annonces de biens comparables en termes de secteur, surface, prestations équivalentes, loués plus cher. Les loyers doivent être réels, c’est-à-dire des loyers effectivement constatés. Et non des estimations locatives d’agences ou des annonces collectées auprès d’elles.
Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
Tu dois fournir minimum 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants et au moins 3 loyers dans les autres secteurs. Deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit mentionner :
- Le nom de la rue.
- L'indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine).
- La qualité et l’époque de construction de l’immeuble.
- L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur.
- La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables.
- L’existence d’annexes éventuelles.
- L’état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage.
- La période de construction.
- L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans.
- Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser certains seuils en fonction de la commune dans laquelle se situe ton bien (zone tendue ou non et certaines métropoles) et du type de location (vide ou meublée). Cette augmentation peut être étalée sur plusieurs années suivant les conditions.
Le locataire doit te notifier, au plus tard 4 mois avant la fin du bail, son acceptation ou son refus.
En cas de refus ou d’absence de réponse, tu ne peux pas augmenter le loyer, mais tu peux effectuer un recours à la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord. Dans le cas contraire, le bail continuera sans changement de loyer.
Le juge discerne au cas par cas chaque comparaison et les critères sont assez flous … Tout va dépendre de chaque situation et de l’appréciation du juge.
Dans le cas où tu as effectué des travaux d’un montant égal ou supérieur à la dernière année de loyer, tu as la possibilité légale d’augmenter ton loyer. En revanche, cette augmentation est limitée par la plus élevée des limites suivantes : une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût des travaux TTC ou la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence avec le voisinage et le loyer pratiqué jusque-là.
L’augmentation de loyer est un moyen d’augmenter ta rentabilité. Néanmoins, comme tu l’as vu précédemment, tu ne peux pas faire comme tu le souhaites. La loi l’encadre et protège les droits des locataires. Ainsi, augmenter un loyer sous-évalué présente de nombreuses contraintes.
A toi de voir si tu préfères garder un locataire qui paie ses loyers régulièrement, ou si tu préfères augmenter ton loyer, au risque de perdre ton locataire actuel ou d’avoir un roulement plus important.