Les renseignements à connaître sur un bien

Une fois que tu as trouvé des annonces qui entrent dans tes critères de recherche (secteurs, type de bien, surface …), tu vas les mettre de côté et effectuer un premier tri grâce aux informations présentent sur l’annonce.

Tu vas faire une fiche avec les premiers renseignements essentiels :

• Emplacement : adresse, situation dans la ville, transport en commun, etc.
• Type de bien : Appartement, Maison, Immeuble, Terrain, Annexe …
• Si immeuble, nombre d’appartements.
• Surface du bien.
• Stationnement : parking, garage, stationnement possible à proximité ?
• Exposition.
• Taxe foncière.
• Travaux éventuels, demander si des devis ont été effectués.
• Locataires et loyers actuels (impayés ou non).

Ces premières informations vont te permettre d’avoir un point de vue d’ensemble, de voir si le bien correspond à tes critères, de calculer ta rentabilité et si une offre de ta part est possible ou non.

Dans beaucoup d’annonceS tu ne trouveras pas tous ces renseignements, il faudra donc prendre le temps d’appeler le vendeur ou l’intermédiaire qui a posté l’annonce en ligne, ou de lui écrire par mail ou tout autre moyen.

Le but est d’obtenir tous les renseignements complémentaires qui ne sont pas donnés dans l’annonce et dont tu as besoin pour faire un tri.

Une fois ce tri effectué, il va falloir aller plus loin dans les informations que tu dois recueillir.

Une fiche ou un tableau avec toutes les informations à connaître sera un gros plus, pour ton analyse complète et pour savoir où aller avec ce bien.

Les informations et documents complémentaire à demander sont :

• Un plan s’il en existe un.
• Surface de chaque appartement pour un immeuble.
• Surface de chaque pièce.

De manière générale tu retrouveras ces deux précédentes informations dans les diagnostics techniques au niveau de la rubrique surface Carrez.

• Nombre de niveaux : si plus de trois les locataires n’apprécient pas vraiment, sauf s’il y a un ascenseur.
• Nombre de compteurs pour l’eau et l’électricité : Il faut un compteur électrique par appartement et un pour les parties communes.
• Type de chauffage : collectif ou individuel ? Un chauffage collectif augmente les charges sans vraiment augmenter ton loyer, ta rentabilité sera diminuée.
• La sécurité de l’immeuble : gardien, digicode, portail, etc.
• La présence de servitude de droit, de passage.
• Les travaux qui ont été effectués sur les 15 dernières années, notamment le gros œuvre (charpente, couverture, façade ...).
• Est-ce que le bien a bénéficié de subventions ou d’une convention avec un organisme type l’ANAH et la date de celle-ci.
• Les travaux à prévoir : gros œuvre, mise aux normes électriques, plomberie, double vitrage, isolation des combles, rafraîchissement … et si des devis ont été effectués.
• Le règlement de copropriété : important si tu as un projet de travaux, de division, de colocation ou location courte durée.
• Les baux et loyers actuels (hors charges et charges comprises).
• Profil des locataires, impayés ou procédures existantes.
• Gestion actuelle de l’immeuble : propriétaire ou intermédiaire, demander les dernières liasses fiscales ou les rapports de gérance s’il y en a.
• Les relevés de charges des parties communes.
• Les derniers procès-verbaux de l’assemblée générale de copropriété : travaux votés ou à prévoir, changements et aménagements dans la copropriété.
• Le carnet d’entretien si copropriété.

Tu remarques qu’un achat immobilier n’est pas quelque chose qui se fait en vitesse et au hasard. Si tu veux un investissement réussi il ne va rien falloir négliger. Bien-sûr tu n’auras sans doute pas la réponse à toutes ces questions, mais avoir le maximum de renseignements et d’informations sur le bien t’aidera à avancer dans la bonne direction.

Si le bien répond à tes critères, tu vas demander un rendez-vous pour une visite. Le but est de visiter le bien en premier , du moins avant d’autre potentiels acquéreurs. Un bien rentable part rapidement, tu n’as pas plusieurs jours voire semaines pour réfléchir. Sauf si les potentiels acheteurs n’avaient pas vu l’opportunité que tu es en train de percevoir !

C’est pour cela qu’il faut connaître les astuces et solutions pour optimiser un bien et sa rentabilité. Il y en a de multiples mais toutes ne s’adaptent pas à la situation, au secteur et à la demande.

Lors de la visite, tu vas prendre ta fiche avec tous les renseignements que tu possèdes déjà et essayer d’en savoir plus sur ce qu’il te manque.

Tu vas observer le bien dans tous les sens et voir ce que tu n’avais pas pu, sur les photos ou dans les informations reçues au préalable.

Tu vas ainsi regarder :

• La toiture : type de tuiles, état de la couverture, charpente, y a-t-il eu un suivi régulier ? dernier remaniement ou changement de la couverture ? C’est un poste important dans un budget travaux.
• La façade : Quel type de façade ? Y a-t-il des fissures ? Date du dernier ravalement ? Le ravalement a un coût important. S’il y a des murs mitoyens le montant sera moins élevé. Des mairies peuvent subventionner ce genre de travaux, renseigne toi.
• Les parties communes : Observer l’aménagement, les boîtes aux lettres, les escaliers, etc. C’est le premier endroit dans lequel toi et tes locataires passent pour se rendre dans un appartement. Pour un immeuble, c’est toi qui vas devoir payer les travaux éventuels, ce n’est pas à négliger, un mauvais entretien peut faire fuir des potentiels locataires. En copropriété tu vas pouvoir anticiper les travaux qui seront peut-être discutés à la prochaine assemblée générale.
• Le bien : l’état général, l’électricité (compteur, tableau électrique, appareillage …), la plomberie, les menuiseries (simple ou double vitrage), type de sol, isolation, l’état des salles de bain et des cuisines qui sont des post importants et qui souvent sont les pièces “coup de cœur” pour les potentiels locataires ou acheteurs, l’état des murs et la présence de fissures ou d’humidité, présence d’une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée).

Lors de la visite, tu vas potentiellement croiser les locataires ou voisins, si certains sont présents. N’hésites pas à leur poser un maximum de questions, ce sont eux qui vivent actuellement ici et qui savent comment la vie s’y passe. Ils peuvent te donner de précieuses informations que le vendeur ne te fournira pas : les qualités comme les défauts, les choses à modifier et améliorer, etc.

Tu peux te faire accompagner par des artisans, architectes, maître d’œuvre ou tout professionnel du bâtiment pendant les visites. Ils te donneront leur point de vue sur les possibilités, les démarches et surtout le coût approximatif des travaux. Un devis établi pour la demande de prêt et pour tes calculs ne peut être que bénéfique.

Maintenant que tu possèdes toutes ces informations, tu sais dans quelle direction aller, tu n’as plus qu’à foncer et faire une proposition qui entre dans tes critères de rentabilité et tes objectifs !