Tu vois souvent des rentabilités exprimées sur des annonces immobilières, sur des sites internet ou sur des réseaux sociaux et vidéos par des investisseurs et autres. Les chiffres te paraissent énormes ! Les rendements sont importants : 30% pour un investissement de 150 000€, pourquoi n’arrives-tu pas à trouver une affaire équivalente ? « On-t-il eu de la chance ? », « Se sont-ils formés ? » etc.
La plupart des chiffres sont faussés ou augmentés. Mais le plus gros problème est que personne ne parle de la même façon : une rentabilité brute peut être de 20% mais seulement de 3% après imposition et cela n’a rien avoir ! Explications !
1 - Quels sont les différents types de rentabilités ?
Pour comparer les différents pourcentages de rentabilité, nous allons prendre deux exemples :
- Monsieur X a acheté un appartement 80 000€ frais de notaire inclus, il n’effectue pas de travaux et le loue 1000€/mois. Ses charges fixes annuelles déductibles représentent 6 000€ et ses impôts et prélèvements sociaux 1200€.
- Monsieur Y a acheté un appartement 60 000€ frais de notaire inclus, il effectue 40 000€ de travaux et le loue 1000€/mois. Ses charges fixes annuelles déductibles représentent 4 500€. Du fait de ses travaux, il ne paie pas d’impôts et prélèvements sociaux pendant plusieurs années.
(Tous les montants ont été simplifiés pour les calculs).
1) La rentabilité locative brute : Elle représente le rendement annuel brut d’un bien, combien ce bien te rapporte avant toutes les charges et impôts.
C’est un pourcentage qui s'obtient en divisant le loyer annuel par le coût total d’achat du logement, multiplié par 100.
Le coût total du logement comprend les différents montants suivant : prix d’achat, frais d’agence ou d’intermédiaire, frais de notaire, frais bancaire, travaux, etc.
- Pour Monsieur X, la rentabilité locative brute est de :
100 x (12 x 1 000) / 80 000 = 15 %.
- Pour Monsieur Y, la rentabilité locative brute est de :
100 x (12 x 1 000) / (60 000 + 40 000) = 12 %.
La rentabilité brute de Monsieur X est supérieure à celle de Monsieur Y, son investissement semble donc plus intéressant.
Cette rentabilité est un premier indicateur, mais suivant les différentes charges, travaux et le régime fiscal choisit, ce qu’il te restera à la fin ne sera pas la même chose. Ce n’est pas un calcul précis et cela ne doit pas être ton seul moyen de comparaison.
2 - La rentabilité locative nette
Elle représente le rendement annuel net d’un bien hors impôts et prélèvements sociaux, combien ce bien te rapporte en ayant enlevé toutes les charges hors impôts et prélèvements sociaux.
C’est un pourcentage qui s'obtient en divisant le loyer annuel moins les charges annuelles, par le coût total d’achat du logement, multiplié par 100.
Les charges annuelles comprennent les différentes montants afférents à ton bien tel que : la taxe foncière, les charges de copropriétés, les assurances, la gestion, l’entretien du bien, les petits travaux, le coût d’un comptable et tous les autres frais et charges déductibles.
Attention, le crédit ne rentre jamais en compte dans les calculs de rentabilité.
- Pour Monsieur X, la rentabilité locative nette est de :
100 x (12 x 1 000 – 6 000) / 80 000 = 7,5 %.
- Pour Monsieur Y, la rentabilité locative nette est de :
100 x (12 x 1 000 – 4 500) / (60 000 + 40 000) = 7,5 %.
Tu peux déjà observer que pour une rentabilité locative brute complètement différente, la rentabilité nette de charges peut être la même.
Ce calcul est beaucoup plus précis que le précédent, c’est un bon moyen de comparer deux investissements et de faire un choix pour la suite. Ton régime fiscal va déterminer le résultat final.
3 - La rentabilité locative nette-nette
Elle représente le rendement annuel net-net d’un bien, c’est ce que le bien te rapporte réellement en ayant retiré toutes les charges dont les impôts et prélèvement sociaux.
C’est un pourcentage qui s'obtient en divisant le loyer annuel moins toutes les charges annuelles, par le coût total d’achat du logement, multiplié par 100.
- Pour Monsieur X, la rentabilité locative nette-nette est de :
100 x (12 x 1 000 – 6 000 – 1 200) / 80 000 = 6 %.
- Pour Monsieur Y, la rentabilité locative nette-nette est de :
100 x (12 x 1 000 – 4 500 - 0) / (60 000 + 40 000) = 7,5 %.
La rentabilité locative brute de Monsieur X était bien supérieure à celle de Monsieur Y. Or, tu vois ici qu’il n’en est rien au niveau de la rentabilité locative nette-nette.
Ces deux dernières notions de rentabilité sont bien plus importantes pour comparer deux investissements. Le coût total d’achat et le loyer ne sont que deux indicateurs, mais les charges afférentes à ton bien vont te diriger vraiment vers ce que ton investissement va réellement te rapporter. Fais bien attention à cela !
Tu peux avoir un rendement locatif brut annuel de 20%, mais un rendement locatif net-net de seulement 5%. Tu comprends maintenant pourquoi tu ne dois pas te comparer et te fier à des chiffres affichés par d’autres personnes, mais faire tes propres calculs.
De même, ce n’est pas le seul chiffre à regarder lors d’un investissement. Un investissement avec une rentabilité nette-nette de 4% à Paris n’est pas le même qu’un investissement à 12% qu’au fin fond de la Creuse. Le potentiel de plus-value à la revente ne sera pas le même.
L’emplacement, le prix au m², la rentabilité, tes objectifs et bien d’autres points doivent te faire investir dans un bien plutôt qu’un autre.
Compare ce qui est comparable !
N’oublie pas, la rentabilité n’est qu’un chiffre théorique, un pourcentage sur le papier, elle n’est jamais réelle mais seulement un indicateur.
D’autres facteurs vont entrer en jeu dans la réalité et te faire baisser celle-ci, tels que la vacance locative, les impayés de loyers, les travaux et réparations au cours de l’exploitation, ton imposition qui peut évoluer …
Le rendement peut aussi t’aider à comparer ton projet à d’autres investissements hors immobilier, comme les placements financiers.
