Lors de la vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, tu vas devoir assumer un certain nombre de frais et taxes. Les montants cumulés peuvent être importants et sont généralement déduits du prix de vente.
1) Les diagnostics techniques
Lors de la signature du compromis de vente ou sous seing privé, le vendeur est tenu de fournir obligatoirement à l’acheteur un certain nombre de diagnostics techniques dont la surface loi Carrez et le diagnostic de performance énergétique (DPE). Attention, ils doivent être encore valables le jour de la signature de l’acte définitif, leur durée de validité s’étale de 6 mois à une durée illimitée suivant l’objet du diagnostic.
Les diagnostics sont réalisés par un professionnel couvert par son assurance. Le prix de l’ensemble des diagnostics techniques va dépendre du nombre à réaliser et du bien. Le montant est généralement compris entre 300 et 800€.
2) Le pré-état daté
Le pré-état daté est un document fourni à l’acheteur lors de la vente d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété. Cela lui permet d’obtenir toutes les informations administratives et financières concernant le lot qu’il envisage d’acquérir : montant des charges de copropriété de l’ensemble et du lot, montant des différents impayés, la somme présente sur le fonds travaux Alur, les travaux en cours, etc.
Lors de la signature de l’acte définitif, l’état daté doit être fourni en amont pour être à jour le Jour J.
Néanmoins, ces deux formalités étaient facturées par le syndic de façon abusive la plupart du temps. Attention, le pré-état daté n’est légalement pas à payer, mais certains syndics demandent une somme à régler… La loi réformant la copropriété en 2020 a fixé le montant maximum de l’état daté à 380€ TTC.
3) Les frais d’agence
Lorsque tu vends ton bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence immobilière, ton acheteur ou toi, allez payer une commission d’agence qui varie entre 3 et 10% du prix de vente final. Ce pourcentage est dégressif suivant la valeur du bien. Que ces frais soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, c’est ce dernier qui vient les payer car ils se retrouvent dans le prix final.
En revanche, si c’est les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils viennent en déduction du prix de vente pour le calcul des frais de notaire. Ceux-ci seront ainsi moins élevés.
4) Les frais de mainlevée d’hypothèque
Lorsque tu as souscrit un prêt immobilier pour l’acquisition de ton bien, tu as peut être choisi une garantie hypothécaire : la banque peut saisir le bien et le vendre si tu ne paies pas tes échéances de crédit.
Lorsque tu vends un bien qui a été mis en garantie hypothécaire, tu vas devoir effectuer une mainlevée d’hypothèque. Ce mécanisme permet d’enlever le bien vendu du fichier des hypothèques. Cette formalité se réalise par une signature d’un acte authentique chez un notaire.
Les frais de la mainlevée d’hypothèque représentent de 0,3 à 0,8% de la valeur initiale du prêt.
Lorsque celle-ci intervient un an après la fin du prêt, tu n’as aucun frais à payer.
5) Les frais de remboursement anticipé du crédit
Lorsque tu vends ton bien avant d’avoir terminé de payer ton crédit, tu effectues un rachat de prêt au niveau de ton organisme bancaire. Tu vas payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles sont plafonnées à 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû, au plus avantageux pour l’emprunteur. Les IRA peuvent être négociées à la baisse, voire annulées lors de la demande de prêt.
6) Le paiement de la plus-value
Lorsque tu vends un bien immobilier, appartenant à ton patrimoine privé, à un prix supérieur à celui auquel tu l’avais acquis, fait construire, tu réalises une plus-value immobilière.
Cette plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition augmentée de certains frais. Elle est imposée à un taux maximal global de 36,2% correspondant à 19% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux.
Il existe des cas d’exonération de plus-value, notamment la vente de la résidence principale. Tu peux retrouver un article sur le calcul de la plus-value et un autre sur tous les cas d’ exonération.
7) Prorata loyers et dépôts de garantie
Comme précisé dans un article précédent, ce n’est pas obligatoire, mais réalisé de manière traditionnelle : le vendeur va effectuer un paiement à l’acheteur du prorata des loyers perçus (pour la période restant à écouler) et des différents dépôts de garanties reçus lors de la signature des baux.
Attention, la taxe d’habitation reste due si tu étais l’occupant du logement au 1er janvier. Ce n’est en aucun cas au nouvel acheteur d’effectuer ce règlement.
Les différents frais vus précédemment peuvent représenter des sommes non négligeables. N’oublie pas de les inclure dans le calcul de ta vente, notamment pour en déduire ce que tu as réellement perçu.