Pour être loueur meublé tu dois déclarer ton début d’activité au greffe du tribunal de commerce du lieu de ton bien. Cette déclaration sur le formulaire p0i, te permet d’être inscrit sur le répertoire SIRENE de l’INSEE et d’obtenir un numéro SIRET.
Tes revenus sont imposés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme une entreprise.
Il existe deux statuts pour la location meublé selon qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non. Tu peux être Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP).
1 - Les Conditions
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), deux conditions doivent obligatoirement être réunies :
- Les recettes annuelles charges comprises ou TTC de cette activité sont supérieures à 23 000€ pour l'ensemble des membres d’un même foyer fiscal (non par personne d’un couple marié par exemple). Ce seuil est apprécié sur l'année civile : le plafond est ajusté au prorata en cas de création ou de cessation d'activité en cours d'année.
- Les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Les revenus d’activité correspondent aux traitement et salaires, pensions de retraite ou d’invalidité et rentes viagères, Bénéfice Non Commerciaux (BNC), Bénéfices agricole, autres BIC et revenus de gérants et associés mentionné à l’article 62 du Code général des impôts. Les revenus fonciers n’en font pas partis.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
L'inscription du LMP au Registre du Commerce et des sociétés (RCS) n’est plus obligatoire depuis un arrêt du conseil constitutionnel du 08 février 2018.
Le passage en LMP est automatique à partir du 1 janvier 2020 si les deux conditions sont remplies. Si ce n’est pas le cas, le loueur reste sous le statut LMNP.
2 - Les cotisations
Attention, le loueur meublé professionnel peut-être assujettis au paiement des cotisations sociales (maladie, retraite …) auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). La loi n’est pas claire encore sur ce point-là… Le taux peut aller jusqu’à 43,20 % du revenu net professionnel. Si le bénéfice est nul, une cotisation minimale à hauteur de 1 509 € est demandée.
La CSG est déductible à hauteur de 6,8% des bénéfices pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Ce statut permet de bénéficier d’une couverture maladie-maternité, au premier jour et quel que soit le niveau des cotisations, et d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés.
3 - Le déficit
Lorsque le montant des charges déductibles et des amortissements est supérieur aux recettes, tu es en déficit. Celui-ci peut-être déduit de ton revenu global sans aucune limite. Si ton revenu global n’est pas suffisant, le déficit restant est imputable sur ton revenu global des 6 années suivantes. Le déficit ne peut être créé que par des charges déductibles et non par les amortissements.
4 - Passage d’un statut à l’autre
Tu peux passer du statut LMNP au statut LMP d’une année à l’autre suivant si tu remplis les deux conditions.
Ex : si ton revenu global augmente et devient supérieur à celui tiré des locations meublés, tu repasses Loueur Meublé Non Professionnel. Et inversement si tes recettes locatives re-deviennent supérieures.
Le changement de statut n’a pas d’incidence sur le régime d’imposition (BIC) et les obligations déclaratives. En revanche le traitement des déficits est différent : imputable sur le revenu global en LMP, imputable uniquement sur les revenus de vos locations meublés non professionnelles les 10 années suivante en LMNP.
Ainsi si tu avais un déficit imputable en LMNP, tu le perds au passage en LMP. Il est imputable si tu repasses Loueur Meublé Non Professionnel dans les 10 années suivants ton déficit constaté sous ce statut.
5 - La Plus-Value
Tout comme une entreprise commerciale, ce que tu as amorti est réintégré dans ta plus-value (ce qui n’est pas le cas dans le statut LMNP).
Il y a deux types de plus-value :
- La plus-value à court terme correspond aux amortissements réalisés sur le bien, lorsqu’il est détenu depuis plus de deux ans. La plus-value à court terme est ajoutée aux recettes locatives de l’année et est imposée à la TMI. Elle peut-être étalée sur 3 ans. Attention, en l’absence d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé, elle est majorée de 25%.
- La plus-value à long terme correspond à la différence entre la valeur de cession et la valeur d’achat lorsque le bien est acquis depuis plus de deux ans. Elle est imposée au taux de 12,8 % d’impôts et de 17,2% de prélèvements sociaux.
Les plus et moins-values se compensent sur une même année. La moins-value nette à long terme est déductible des recettes imposables.
Un avantage important de ce statut est l’exonération d’impôt sur les plus-values à court et long terme, applicable aux petites entreprises d’après l'article 151 septies du CGI.
La plus-value est exonérée totalement lorsque vos recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 années civiles complètes.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes (HT) et que l'activité a commencé depuis au moins 5 années civiles complètes.
Ici, il s’agit de l’activité qui a débuté depuis au moins 5 ans, et non de l’acquisition du bien, qui peut-être bien plus récente.
Remarque : Pour des meublés de tourismes l’exonération est totale si vos recettes sont inférieures à 250 000€ et partielle entre 250 000€ et 350 000€.
6 - L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les biens loués meublés en LMP n’entre pas en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière car ils sont considérés comme bien professionnel. Pour cela il faut remplir les conditions suivantes :
- Les revenus nets de location meublée, c‘est à dire les revenus imposables soient supérieurs aux autres revenus professionnels (pension de retraite non comprise). Attention il ne s’agit pas des recettes brutes comme le critère pour être LMP en matière de régime pour l’impôt sur le revenu. Ainsi, si ton bénéfice est nul ou inférieur tu ne seras pas exonéré de déclaré votre bien pour l’IFI.
- Les recettes annuelles issus de la location meublée charges comprises ou TTC de cette activité soient supérieures à 23 000€.
Suivant les situations, l’activité de loueur en meublé professionnel comporte plusieurs atouts : l’imputation des déficits sur les revenus globaux, exonération des plus-values, pas d’assujettissement à l’IFI. Mais mal utilisé, il peut te couter cher et n’est peut-être pas optimisé. Rapproche-toi d’un professionnel pour anticiper au mieux tes investissements.