Le crédit immobilier ou prêt bancaire immobilier est un outil très puissant s’il est utilisé à bon escient.
« Quoi ? » Et oui ! Malgré le fait que, pendant toute ta jeunesse tu as entendu tes parents et grands parents te dire : « Il ne faut pas avoir trop de crédit », « Il faut emprunter la somme la plus faible possible », « Si tu en fais un, il faut le rembourser au plus vite, le prendre sur la durée la plus courte », « Tu vas payer deux fois ton bien ! Mets le plus d’apport possible ! », « Épargne et quand tu auras assez tu achèteras ta résidence principale, etc »
C’est bien vrai, d’un côté, et ça l’était encore plus, « à l’époque ». Mais les temps ont changé et les taux des crédits aussi.
Auparavant les taux de crédits immobiliers étaient plus élevés que maintenant. Ici nous allons voir pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans :
- Dans les années 1995, les taux moyens avoisinaient les 9%, la mensualité aurait été de 1799€ et ton coût total du crédit serait de 231 868€
- Aujourd’hui, les taux moyens sont autour des 1,5%, la mensualité serait de 965€ et ton coût total de crédit serait de 31 622€.
Comprends pourquoi ta famille, les « anciens », te disaient ça. Ils n’avaient pas tort ! Mais toi non plus ! Ce qui était valable à l’époque ne l’est plus aujourd’hui. Et ce qui est valable en ce moment ne le sera sans doute plus dans quelques années.
De plus, il faut savoir que la durée moyenne d’un prêt immobilier avant son remboursement anticipé est d’environ 8 ans ; Le coût réel est donc beaucoup moins important au vu des années d’intérêts économisés. Le remboursement anticipé du prêt peut avoir un coût maximum de 3% du capital restant dû ou six mois d’intérêts.
Enfin, quand le prêt immobilier est souscrit pour du locatif, le coût réel des intérêts est moindre ; Il peut passer en charges et diminue tes revenus locatifs.
- Ex : Monsieur X a souscrit un prêt immobilier locatif d’un montant de 200 000€ à un taux de 1,5% sur 20 ans. Sa tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%. Les intérêts sont déduits des revenus locatifs sous forme de charge : Monsieur X « économise » 30% + 17,2% (prélèvements sociaux), soit 47,2% de ses intérêts. Le coût réel du prêt est de 0,792%.
S’il garde son prêt jusqu’au bout, Monsieur X aura déduit sur 20 ans environ 14 926€ de ses revenus locatifs (47,2% x 31622€).
« Quand nous n’avons plus de prêt, nous sommes tranquilles, quand notre résidence principale est payée nous avons l’impression d’être et de vivre serein » C’est bien vrai, d’un côté !
Mais tu vas analyser la situation suivante : Monsieur X a un salaire de 3 000€ par mois, il a des dépenses mensuelles de 1 800€ et à 205 000€ d’épargne. Il souhaite acheter sa résidence principale pour 200 000€ tout compris. Nous allons étudier deux choix possibles (il en existe d’autres) :
- 1 : Monsieur X achète sa maison comptant, il n’a pas de prêt tous les mois et il lui reste donc 5 000€ d’épargne.
- 2 : Monsieur X emprunte 200 000€ sur 25 ans et a des mensualités de 950€/mois, il lui reste donc 200 000€ d’épargne.
Demain, Monsieur X subit un des soucis de la vie (accident, licenciement, chômage…), dans quelle situation penses-tu qu’il va être le plus à l’aise ?
Même si Monsieur X n’avait pas de revenus ou si ceux-ci avait diminué, penses-tu qu’il sera en difficulté dans le second cas avec 200 000€ pour payer pendant plusieurs mois des mensualités de 950€ ? Et bien non.
De plus, ton crédit sera accompagné d’une assurance de prêt qui te couvrira pour certains imprévus de la vie : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente, invalidité partielle… Beaucoup de choses peuvent être assurées. Mais peu de personnes lisent les documents d’assurance car ceux-ci font des dizaines de pages, parfois incompréhensibles. Elles se retrouvent donc très mal assurées. De même la plupart se disent qu’ils sont jeunes et en bonne santé, qu’il ne peut rien leur arriver … Les assurances sont justement pour le « au cas où », et si celui-ci arrive, tu regretteras de ne pas avoir souscrit à celle-ci, alors que son coût n’est pas si important que cela.
L’assurance, adossée au prêt, paiera donc les mensualités du crédit et cette situation qui semblait compliquée l’est beaucoup moins.
L’essentiel est donc de trouver le bon interlocuteur, le professionnel compétent et d’avoir les connaissances nécessaires.
Et si Monsieur X avait placé ses 200 000€ sur un placement moyen, type assurance vie à 2% de rendement moyen par an, alors Monsieur X aurait, au bout de 20 ans un bien payé d’une valeur de 200 000€ (sans prendre en compte le prix de l’immobilier qui augmente de manière générale sur de longues périodes) et, admettons qu’il n’ait pas touché à son épargne, elle serait de 297 189€ grâce aux intérêts composés. Soit 97 189€ de gagné, alors que le prêt lui a coûté 31 622€.
Mais ça, c’est dans une hypothèse basique, admettons maintenant qu’il s’est fait aider et assister par un spécialiste en placement et qu’il ait réussi à obtenir un placement avec un rendement moyen de 5% ; au bout de 20 ans, il posséderait une épargne de 530 660€.
Le crédit n’est pas tant une mauvaise chose, comme tu as pu l’entendre de nombreuses fois, ceci en est la preuve. Il existe bien d’autres points positifs liés à celui-ci (intérêt déductibles, emprunt à 110%…) qui ne pourront être développés ici.
« Utilisé à bon escient, le crédit peut être vraiment puissant ».
