L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Quand es-tu concerné ?

Au premier janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Cet impôt peut te faire à la fois rêver, mais à la fois peur. Rêver car si tu le paies c’est que ton patrimoine immobilier est important. Peur car tu ne sais pas ce que cela représente, puis payer un impôt de plus, alors que tu en paies déjà assez !

1 – Qui est concerné ?

Si tu as un patrimoine immobilier net imposable supérieur ou égal à 1,3 millions d’euros au premier janvier de l’année d’imposition, que tu es domicilié fiscalement en France, tu es redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

L’évaluation prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes de ton foyer fiscal, concubin(e) et enfant(s) mineurs compris si tu en as l’administration légale. Ceux de tes enfants majeurs ne sont pas pris en compte dans ta déclaration, même s’ils font parties de ton foyer fiscal.

Si tu es marié, sous le régime de la séparation de biens et que tu ne vis plus avec ton mari/ta femme au 1^er janvier, la déclaration ne sera pas commune.

L’imposition prend en compte tous tes biens, qu’ils soient en France comme à l’étranger, sauf applications de conventions fiscales particulières entre les deux pays.

L'imposition concerne l'ensemble des biens ou droits immobiliers (nue-propriété, usufruit), parts ou actions de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI…) que tu détiens.

Si tu es domicilié fiscalement à l’étranger, le fisc va prendre en compte les biens détenus directement ou indirectement en France. Si leur valeur globale est égal ou dépasse le seuil des 1,3M€.

Si tu as été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles qui précèdent, et que tu transfères ton domicile fiscal en France, tu n’es imposés que sur les biens et droits immobiliers possédés en France.

2 – Le patrimoine concerné

Tout ton patrimoine immobilier est à déclarer, suivant les situations vu précédemment. C’est-à-dire tous tes biens et droits immobiliers ainsi que tous les titres de sociétés ou d’organisme t’appartenant pour leur valeur représentative de biens et droits immobiliers.

Ainsi tu dois déclarer :

• Ta résidence principale : abattement de 30% de sa valeur.
• Les droits d’usufruit : la fraction de la valeur de la pleine propriété correspondant à ton droit.
• Les droits d’usage ou d’habitations.
• Les droits de preneur à bail à construction.
• Tes immeubles bâtis et non bâtis: maisons, appartements, dépendances, terrains à bâtir, terres agricoles, bois …).

Un immeuble loué peut faire l’objet d’une décote de 10 à 40% suivant la nature du bail.

• Tes immeubles en cours de construction au 1^er janvier de l’année de déclaration : la valeur dépend de l’avancée des travaux à cette date.
• Tes bâtiments classés monument historique.
• Tes immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.
• Tes parts et actions de sociétés ou d’organisme pour leur valeur représentative de biens et droits immobiliers, si ta participation est supérieure à 10% du capital de la société, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.
• Biens et droits immobiliers transférés avec des conditions d’usage ou de durée (fiducie) ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1^er janvier 2020.
• La fraction de la valeur de rachat au 1^er janvier 2020 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.

3 – Le patrimoine exclue

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour certains biens ou droits de ton patrimoine :

• Les actifs immobiliers utilisés pour ton activité professionnelle principale (profession indépendante, agricole, industrielle, commerciale, libérale ou artisanale) : exonération totale.
• Les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) sont exonérés totalement. Pour cela, tes recettes nettes de cette activité doivent être supérieures à 23 000€ et les recettes représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
• La nue-propriété, sauf si la loi l’a prévu selon le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété.
• Les bois et forêts, les parts de groupes forestiers sont exonérés à 75%, sous engagement d'exploitation durable de 30 ans ou à usage professionnel.
• Les biens ruraux et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA), donnés à bail à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation), selon certaines conditions.
• Les droits temporairement au logement dont bénéficie le conjoint survivant, sous conditions.

4 – Qu’est-ce que le patrimoine immobilier net imposable ?

Tu as dépassé les 1,3 Millions de patrimoine immobilier dont une grosse partie encore sous crédit, tu penses devoir déclarer et payer l’IFI ?

C'est la valeur nette de ton patrimoine imposable au 1er janvier de l'année de déclaration qui sert de base au calcul de l'impôt sur la fortune immobilière. Soit après déduction des dettes existant à cette date et d'être en mesure de les justifier.

C’est bon tu es sauvé ! Tes 1,8 millions de biens sous emprunts ne te font pas être soumis à n nouvel impôt ! (Pour l’instant…).

Les dettes doivent être à la charge personnelle d’un des membres du foyer fiscal et être en lien avec :

• L'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables à l'IFI.

Attention, l’emprunt de la résidence principale est déductible à 70%.

• Le règlement de dépenses et travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• L'achat de parts ou d'actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables.
• Le règlement de dépenses et travaux d'entretien dû normalement par le locataire, que tu as payé, dont tu n'as pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le locataire est parti.
• Le paiement des impôts dus au titre des propriétés concernées : l’IFI théorique lui-même, la taxe foncière, les droits de succession, etc.

Les impôts sur le revenu, les impôts sur les revenus fonciers et la taxe d’habitation ne peuvent être déduits.

Les prêts « in fine » sont partiellement déductibles. Les annuités d’amortissement sont reconstituées de manières fictives  comme sur un prêt classique.

Ex : Pour un emprunt de 300 000€ sur 20 ans, cela équivaut à un capital amorti de 15 000€ par an.

La dette déductible est plafonnée : si ton patrimoine est supérieur à 5 millions d’euros, le montant de la valeur des dettes déductibles qui dépasse 60% de sa valeur est réduit de moitié.

Ex : Pour un patrimoine taxable de 8M€ dont 6M€ de dettes, la fraction qui dépasse 60% x 8 = 4,8M€ est divisée par 2. La dette déductible est dont de 4,8 + [(6 - 4,8) / 2)] = 5,4M€.

Maintenant tu comprends mieux le fonctionnement général de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, tu vas devoir apprendre à le calculer et l’optimiser.