Tu souhaites investir dans l’immobilier alors que tu es locataire de ta résidence principale (RP) ou logé à titre gratuit. Tu ne sais pas par quoi commencer ? Vas-tu pouvoir investir une fois que tu as un prêt en cours pour ta RP ? Ou dois-tu investir d’abord ?
Les conséquences d’un choix dans un sens comme dans l’autre peuvent te bloquer pour la suite de ta vie d’investisseur. Tu dois peser le pour et le contre et comprendre comment comparer.
1) Ton secteur tu étudieras
Est-ce que cela te coûterait plus cher de payer une mensualité de crédit pour acquérir un bien ou payer un loyer correspondant à ce logement ? Cela va dépendre du secteur !
- Grande ville avec des prix élevés au mètre carré : en général cela te coûte moins cher d’être locataire.
Ex : A Paris le prix moyen au m² est d’environ 10 000 €, pour un loyer moyen de 33€/m². Ainsi pour l’acquisition d’un appartement de 50m², soit un budget global tout inclus de 530 000€, ta mensualité de crédit serait de 2 234€ sur 25 ans alors que le loyer se situerait aux alentours des 1 650€, soit un delta de 584 € par mois en faveur de la location.
- Ville moyenne ou petite avec des prix faibles au mètre carré : en général cela te coute moins cher d’être propriétaire.
Ex : A Pau le prix moyen au m² est d’environ 1 700 €, pour un loyer moyen de 10€/m². Ainsi pour l’acquisition d’un appartement de 80m², soit un budget global tout inclus de 148 000 €, ta mensualité de crédit serait de 624 € sur 25 ans alors que le loyer se situerait aux alentours des 800 €, soit un delta de 176 € en faveur de l’acquisition.
Bien-sûr au-delà de cela, lorsque tu es propriétaire tu as des dépenses supplémentaires qu’un locataire n’a pas : Taxes foncière, une partie des charges de copropriété lorsque le bien est en copropriété, les gros travaux à effectuer.
En étant locataire tu n’as pas toutes ces grosses dépenses. Tu ne perds pas les intérêts de crédit, les frais d’agences, les frais de notaires, etc.
2) Le cas de l’investisseur
Lorsque tu es locataire tu te dis que tu jettes l’argent par les fenêtres, que cet argent est définitivement perdu. Ce n’est pas faux. Néanmoins, cela peut te permettre d’emprunter plus et de gagner plus d’argent. Comment ?
Quand un banquier va étudier ton dossier et calculer ton taux d’endettement, il va prendre tes charges en compte : crédits et/ou ton loyer actuel.
Être propriétaire de ta résidence principale ne te bloquera pas forcément pour de prochains investissements locatifs malgré un taux d’endettement qui peut être élevé. En effet, malgré les nouvelles recommandations dont un taux d’endettement maximum de 35%, 20% des dossiers peuvent sortir de ces critères. De plus, certains organismes bancaires utilisent encore le calcul du différentiel, ce qui peut te permettre de faire baisser ce taux d’endettement, tout en investissant !
Reprenons l’exemple précédent à Paris. En étant propriétaire tu paies ta RP mais ton taux d’endettement est très élevé du fait de cette mensualité. En étant locataire ton pouvoir d’achat immobilier est plus important. En effet, ton reste à vivre tous les mois est supérieur de 584 € (sans compter les différentes charges qu’un locataire n’a pas par rapport à un propriétaire). Avec ces 584 € tu peux emprunter 139 000 € sur 25 ans. Imagine, tu effectues une bonne affaire à 10% de rentabilité, tu vas générer environ 1 158 € de loyers tous les mois et un cash-flow net de 400 € dans ta poche.
Avec cet investissement tu vas augmenter ton reste à vivre, faire baisser ton taux d’endettement et recommencer sur le même modèle grâce au calcul du différentiel. Enfin, ton cash-flow pourrait également payer la mensualité de crédit pour l’acquisition de ta résidence principale.
3) D’autres critères à prendre en compte
Attention, certaines banques préfèrent prêter lorsque l’acquéreur possède déjà une résidence principale. Il peut être opportun, suivant la situation, d’effectuer la demande de prêt en prétextant l’achat d’une RP. Bien-sûr le bien doit être en rapport avec une possible vie dedans : tu ne vas pas passer un studio en résidence principale alors que tu es marié, vies avec ta femme et tes 3 enfants…
C’est bien d’être propriétaire, à condition d’avoir les moyens d’acheter la surface dans laquelle on veut vivre. C’est dommage à l’heure actuelle, où les taux sont très bas, de ne pas pouvoir acheter dans la ville que l’on souhaite. Pour une même somme tous les mois, tu préfères peut-être avoir une surface plus importante en étant locataire.
L’acquisition de ta résidence principale permet de te forcer à épargner une somme tous les mois sous la forme d’un crédit, tu vas capitaliser mensuellement et te construire un patrimoine. Tu vas pouvoir transmettre un bien à tes héritiers. Néanmoins en ayant placé le même argent tous les mois sur un placement rémunérateur, tu aurais peut-être pu transmettre plus.
N’oublie pas, la plus-value d’une résidence principale est exonérée de tout impôt et taxe, ce qui peut être un excellent élément d’enrichissement.