Comment présenter ton dossier au banquier pour avoir les meilleures conditions possibles ?

La plupart des gens qui prennent un rendez-vous pour un prêt ne savent pas forcément quel montant ils vont emprunter, pire, certain n’ont pas encore de projet.

L’objectif est d’éviter cela et de paraître le plus professionnel aux yeux du banquier et de la banque. Il ne faut pas leur faire perdre du temps et ne pas en perdre non plus.

Il paraît judicieux de préparer un dossier complet en amont du rendez-vous. Ainsi le banquier n’a pas besoin de nous demander des documents manquants lors de celui-ci. La présentation est aussi importante, les justificatifs doivent être triés et classés pour un dossier optimal.

Il faut soigner la présentation de son dossier bancaire. Le banquier tombe rarement sur ce genre de dossier, il te prendra beaucoup plus facilement au sérieux par rapport aux autres dossiers qui arrivent sur son bureau. Il aura envie de travailler avec toi et sera plus à même de te financer par la suite sur plusieurs projets.

La préparation du dossier bancaire prend énormément de temps, mais c’est crucial. Ce temps n’est pas perdu, au contraire, il va déterminer la suite de ton projet et financement.

Le banquier que tu auras en face n’est souvent qu’un intermédiaire, il va présenter ton projet à son directeur ou en délégation plus importante suivant le cas. Pour cela , il doit croire en ton projet et le vivre aussi bien que toi. Il faut le convaincre pour qu’il puisse à son tour convaincre ses supérieurs pour être financer.

Il doit comprendre ton projet, le dossier doit être clair, précis et finançable. Ne vois pas trop gros, sois réaliste et fais en fonction de tes moyens. Les points positifs doivent être mis en avant.

1 – Quels sont les documents demandés par le banquier sur ta situation personnelle ?

• Pièce d’identité valide et Livret de famille
• 3 dernières fiches de paie si salarié
• 3 derniers bilans comptables si indépendant + fiche K-bis
• 2 voire 3 derniers avis d’impositions
• Contrat de travail
• 3 derniers relevés de comptes de tous les comptes (même ceux en ligne)
• Justificatif d’épargne et placement
• Crédit en cours hors immobilier : Tableau d’amortissement
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture d’électricité, d’eau ou de téléphone)
• Bail de location si locataire
• Attestation hébergement à titre gratuit + Carte d’identité du logeur

2 – Si tu es propriétaire de biens ?

• Taxe habitation + taxe foncière de ta résidence principale
• Crédit en cours : Offre de prêt + Tableau d’amortissement
• Attestation de propriété des différents biens possédés + taxe foncière + bail de location
• Les estimations de tes biens

3 – Quels sont les documents du projet à apporter pour optimiser ta demande ?

• Taxe foncière
• Compromis ou sous-seing privé
• Bail de location si occupé
• Justificatifs CAF si locataires avec CAF.
• Copie des dossiers de garantie si les locataires disposent d’une garantie type VISALE ou GLI (Garantie loyers impayés)
• Facture électricité, eau, charges de copropriété
• Devis des artisans pour les travaux à prévoir
• Attestation de valeurs locatives : estimations des loyers
• Estimation actuelle du bien par d’autres agences
• Estimation du prix du bien immobilier après travaux

4 – Business Plan

Pour optimiser au maximum ta demande et paraître professionnel, fais un business plan bien établi, accompagné des justificatifs précédents.

Celui-ci doit résumer ta situation personnelle, professionnelle, tes différentes charges et revenus, mais aussi décrire ton projet et tous ses chiffres avec photo à l’appui. Tu pourras insérer des anciennes réalisations que tu as effectuées s’il en existe.

Fais un tableau avec les chiffres de tes différents biens : type, estimation, montant emprunté, mensualité, capital restant dû, date de fin de prêt, revenus locatifs etc.

Le dossier peut être perfectionné avec le calcul du taux d’endettement, des rentabilités, du reste à vivre et d’un comparatif avant/après de ta situation financière. Il ne doit pas y avoir de « à peu près », rien ne doit être négligé.

Le but est de justifier tes calculs, que tout soit carré. Il faut montrer au banquier que ton bien est en dessous du prix moyen du marché : en cas de soucis et de vente rapide, cela dégagerait une plus-value et non une somme supplémentaire à rembourser de ta part.

Fais une liste des points positifs de ta situation personnelle : situation financière saine, reste à vivre important, épargne confortable, connaissance de l’immobilier etc.

Et une liste des points positifs du bien : situation, ville en expansion, rentabilité élevée, plus-value importante…

Dans ton business plan, tu détailleras le financement demandé avec le montant, la durée, la garantie et autres.

Mais aussi ce que tu es prêt à leur céder. Le but est une relation gagnant-gagnant, le banquier doit y gagner à te prêter.

Tu peux leur proposer de prendre plusieurs produits ou contrepartie :

• Assurance PNO (Propriétaire non occupant)
• Apport ou nantissement d’une somme sur une assurance vie
• Compte courant pour la gestion du bien
• Carte bancaire
• Ramener tous tes comptes dans cette banque
• Ouverture de livret, épargne
• Placer une somme mensuellement sur un placement
• Prise de part sociale
• Assurance voiture, complémentaire santé
• etc

C’est ainsi qu’il est conseillé d’envoyer, quelques jours voir une semaine avant ton rendez-vous, le dossier complet avec tous les justificatifs au banquier. Dans une majorité des cas, il l’aura déjà regardé et dans le meilleur des cas : analysé. Il t’aura envoyé vers un de ses collègues ou vers le directeur s’il sent que ce n’est pas de son ressort.

C’est un gain de temps énorme pour toi et pour eux. Lors de votre rencontre, ton interlocuteur ira droit au but et te posera ses interrogations. La plupart auront été effacé par ton dossier complet.

Crois en toi, crois en ton projet ! Sois clair, net et précis, tu dois être sûr de toi, tu vends ton projet, tu te vends !