Loueur meublé non professionnel et régime réel

Comment devenir loueur meublé non professionnel ? Qu’est-ce que le régime réel ? Quelles sont les charges déductibles et les avantages de ce statut ? Voici les éléments de réponse dans ce nouvel article !

1 - Régime réel

Pour être loueur meublé tu dois déclarer ton début d’activité au greffe du tribunal de commerce du lieu de ton bien. Cette déclaration sur le formulaire P0 i te permet d’être inscrit sur le répertoire Sirene de l’INSEE et d’obtenir un numéro SIRET.

Tes revenus sont imposés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux, comme une entreprise.

Comme son nom l’indique, le régime réel consiste à déterminer ton revenu BIC imposable en déduisant les charges supportées dans l’année et les différents amortissements, des recettes locatives meublées.

Le régime réel s’applique de plein droit si les recettes locatives charges comprises reçues par le foyer fiscal excèdent 72 600€ pour de la location meublée classique, et 176 200€ pour les activités de location de meublés de tourisme classés, de chambres d'hôtes et de gîtes.  En dessous de ce seuil, ce régime peut être choisi sur option, s’il y a un intérêt réel, c’est-à-dire que vos charges et amortissements soient supérieurs à l’abattement forfaitaire de 50%.

Cette activité de loueur meublé au régime réel t’oblige à tenir une comptabilité détaillée : livre journal des recettes et des dépenses, registre des immobilisations, inventaire du mobilier, compte de résultat, bilan, appartement par appartement. Tu peux l'effectuer toi-même, mais l’appui d’un expert-comptable est vivement recommandé.

Tu peux et c’est fortement recommandé, d’adhérer à un Centre de Gestion Agrée (CGA). La cotisation est faible, mais te permets de bénéficier d’une réduction d’impôt des 2/3 de tes frais de comptabilité plafonné à 915€ sous conditions, et d’éviter la majoration de ton résultat imposable de 25%.

Toutes les recettes liées à l’activité sont prises en compte et soumises à l’impôt.

2 - Quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles doivent être engagées pour la gestion courante et l’administration des biens loués.

Il s’agit de :

• Les frais d’acquisition : frais de notaire, frais d’agence, honoraires des intermédiaires…
• Les intérêts et frais d’emprunt des prêts immobiliers ou prêts travaux.
• L’assurance afférente au prêt.
• Les frais de mainlevée hypothécaire.
• Les frais de renégociation du crédit et de résiliation anticipée du prêt.
• Les frais de gestion courante.
• Les charges de copropriété.
• Les frais de gardiennage, d’un service de ménage, d’entretien d’espaces verts…
• Les frais de gestion d’une agence ou d’un professionnel.
• Les frais d’un service comptable ou d’expertise comptable.
• Les différentes primes d’assurances : propriétaire non occupant, garantie loyers impayés …
• Les achats de petits matériels et fournitures de bureaux.
• Les cotisations d’adhésion à des chambres de propriétaires.
• Tout type de travaux.
• La taxe foncière, taxe de séjour, Contribution Économique Territoriale (CET), Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• La taxe sur les surfaces de stationnement.
• Les indemnités d’éviction.
• Les frais supportés pour reloger les locataires pendant des travaux.
• Les frais de procédures : honoraires d’huissiers, d’avocats et autres professionnels.
• Les indemnités kilométriques, déplacements, frais de restaurants liés à ton activité, formations, séminaires et magazines immobiliers, etc.
• Tout ce qui peut être lié et justifié, en rapport avec ton activité.

3 - L’amortissement comptable

Un des gros avantages de la location meublée est l’opportunité d’amortir plusieurs postes comptables. Pour cela, le bien doit faire partie de l’actif de ton bilan (déclaration n°2033C) et non seulement du patrimoine privé.

L’amortissement comptable dans le cadre d’une activité de loueur en meublé est une constatation comptable et non réelle de la dépréciation de certains éléments d’actifs résultant de l’usure ou de l’obsolescence : les amortissements sont des charges qui n’entraînent pas de sortie de trésorerie.

Ex : tu as une entreprise et tu achètes un téléphone portable 900 €, il a une durée de vie de 3 ans. Tu vas amortir ton téléphone sur 3 ans et chaque année tu vas pouvoir déduire 300€ de tes recettes. Ces 300€ tu ne les payes pas réellement chaque année.

Les amortissements se font sur différents postes et différentes durées définies par ton comptable. Le fisc n’a pas émis de durées exactes pour chaque composant, à toi de choisir des durées acceptables et pas trop courtes.

Un logement ancien s'amortit généralement sur 40 à 50 ans. La fraction du prix du terrain où se trouve le bien n’est pas amortissable (10 à 20% du prix du bien).

Tu peux aussi amortir ton bien par composant : gros œuvre, façade, toiture, électricité, plomberie … sur leur durée réelle d’utilisation de 10 à 50 ans.

Les travaux sont amortis sur 10 ans minimum et les meubles sur 5 à 10 ans.

Les frais de notaire tout comme ceux d’agence peuvent passer en charges ou être amortis.

L’amortissement déductible ne peut pas créer un déficit au niveau de tes revenus BIC. Les loyers sont imputés, en priorité par les charges, puis par les amortissements. Mais l’amortissement non déduit n’est pas perdu, il peut être déduit les années suivantes, sur les revenus locatifs de même nature.

Tu dois remplir une déclaration de revenu n°2031 et ses annexes puis reportez ensuite sur ta déclaration 2042 C-PRO ton résultat qu’il soit positif ou négatif. Lorsque les charges et amortissements sont supérieurs aux recettes, un déficit se crée. En loueur meublé non professionnel un déficit ne peut venir en déduction du revenu global. A défaut, le déficit est déductible pendant 10 ans, uniquement sur des revenus meublés non professionnels.

Ex : Monsieur X est dans une Tranche Marginale d’imposition de 30%. Il achète un bien 200 000€, il effectue 80 000€ de travaux et meubles pour 20 000€. Les loyers annuels charges comprises représentent 34 000€. Ses charges déductibles sont de 15 000€. (Les chiffres ont été simplifiés pour que tu comprennes la base du calcul).

• Amortissement possible du bien sur 50 ans en enlevant 10% pour la partie terrain non amortissable : (90% x 200 000) / 50 = 3 600€ par an.
• Amortissement possible des travaux sur 10 ans : 80 000 / 10 = 8 000€ par an.
• Amortissement possible des meubles sur 5 ans: 20 000 / 5 = 4 000€ par an.

Revenus BIC = 34 000 – 15 000 – 3 600 – 8 000 – 4 000 = 3 400€. Monsieur X déclare 3 400€ de revenus locatifs meublés. Il est soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% x 3 400€ soit 584,8€ et à une imposition de 30% x 3 400€ soit 102€.

Si nous comparons au régime du micro-BIC, Monsieur X déclarerait un revenu BIC imposable de : 50% x 34 000 = 17 000€. Il paierait dont 17,2% x 17 000 = 2 924€ de prélèvement sociaux et 30% x 17 000 = 5 100€ d’impôts. La différence est énorme dans son cas.

La plus-value en location meublée non professionnelle est soumise au régime de la plus-value des particuliers.

Dans la location meublée l’amortissement comptable va réduire la base imposable de tes revenus locatifs meublés. Au régime réel tu vas pouvoir ramener tes BIC à zéro et ne payer ni impôts, ni prélèvements sociaux pendant plusieurs années. De plus les loyers meublés sont plus élevés que les revenus en nu. Grâce à tout cela, ta rentabilité et ton cash-flow seront bien plus importants. L’amortissement comptable n’est pas réintégré dans la plus-value comme c’est le cas pour une entreprise ou pour une activité LMP. C’est ce qui en fait l’un des meilleurs régimes fiscaux en France pour de l’investissement immobilier.