L’achat d’un bien immobilier n’est pas anodin. Cela prend du temps et demande de la réflexion. De plus, le montant est important et le crédit que tu vas payer tous les mois peut amputer drastiquement ton budget et te limiter dans tes besoins et envies plus tard.
Ta vie va évoluer, tout comme ton activité, ta famille, ton temps, ton énergie … et du coup tes charges et tes revenus.
Le but est de bien préparer cet achat en connaissant les étapes clefs et en anticipant tout cela.
1 - Estimer votre budget
Qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale ou d’un investissement locatif, tu dois être en mesure de connaître le budget maximal que tu peux mettre lors d’une acquisition.
Celui-ci va dépendre de tes charges, de tes revenus, de ton taux d’endettement actuel, de ta capacité d’endettement ainsi que de l’apport que tu es prêt à mettre dans ce projet.
Si cela est nécessaire, tu as la possibilité de te faire assister par un courtier ou par un banquier pour évaluer ton budget.
2 - Le choix de la ville et du quartier
Pour une résidence principale, tu sais de manière générale le secteur dans lequel tu souhaites vivre, en fonction de tes habitudes et de tes besoins quotidiens (proximité des commerces, transport en commun, école…).
Pour de la location le principe est le même. Tu dois penser au locataire, à leur besoin, ce qu’ils cherchent.
N’investis pas dans une ville au hasard, fais ton analyse, étudies le marché de l’offre et la demande, essaie de rencontrer du monde qui investit au même endroit, fais toi des réseaux.
3 - Quel bien et quel besoin ?
Après avoir analysé la ville, le quartier, le secteur exact d’acquisition, tu dois maintenant connaître quel type de bien tu recherches pour donner tes critères aux agents immobiliers et autres intermédiaires, ou pour les mettre dans la barre de recherche et les filtres sur les différents sites internet.
Tu dois connaître le type de bien, la surface, le nombre de pièce, le prix d’achat maximum (que tu majores en anticipant une éventuelle négociation).
Pour un bien locatif tu vas t’aider de sites internet tels que celui de l’INSEE et de seloger.com pour avoir les statistiques des biens les plus recherchés par tes futurs locataires.
4 - Les demandes de renseignements
Tu vas effectuer des recherches et faire un premier tri en gardant les biens qui rentreront dans tes critères.
L’objectif est d’obtenir tous les renseignements complémentaires qui ne sont pas écris sur l’annonce et dont tu as besoin : Surface de chaque appartement, de chaque pièces, plan, diagnostic, mise aux normes à effectuer, travaux éventuel, devis effectués, taxe foncière, loyer actuel …
Après l’analyse des réponses tu devrais savoir si le bien correspond à ta recherche et tes critères et si tu dois effectuer une visite pour aller plus loin. Tu auras déjà une première idée de proposition d’offre maximale que tu vas pouvoir effectuer.
5 - Les visites
La visite est là pour conforter ta première analyse et voir si tu vas poursuivre sur une négociation ou partir sur un autre bien. Tu vas en profiter pour te promener dans le quartier et voir comment y est la vie.
Le but est de répondre aux derniers critères qu’il te manque, tout observer, ce que tu vas devoir faire pour rendre le bien habitable et qu’il réponde à la demande.
Le moyen le plus sûr de ne rien oublier et tout prendre en compte est d’avoir une fiche avec toi avec tous les détails et renseignements que tu as besoin. Prenez un maximum de photos du bien et de chaque pièce.
6 - La proposition ou offre d’achat
Tu as en principe tous les renseignements qui te sont nécessaires. Après analyse des différents budgets nécessaires aux travaux et autres frais, tu détermines le montant maximum auquel tu peux faire l’acquisition du bien :
=> Prix d’acquisition maximum pour un bien ancien = (Budget – Travaux) / 1,08
Où le budget correspond au capital maximal que tu peux emprunter et le 1,08 correspond au 8% moyen de frais de notaire sur le prix d’achat d’un bien ancien
Le but est de négocier le bien à un prix inférieur à ce montant. Il va donc falloir faire une proposition plus basse au vendeur pour rentrer dans votre budget.
7 - La signature du compromis de vente
Une fois la proposition contre-signée par le vendeur, elle est réputée « parfaite », tu vas devoir signer un compromis de vente chez le notaire, ou, tu as la possibilité d’un sous seing privé (sans la présence d’un notaire). Le compromis chez le notaire est moins risqué, car il contient les clauses et documents nécessaires.
Tu as la possibilité de faire avec le notaire du vendeur et le tien, tu n’as pas besoin d’en choisir un unique pour réaliser le compromis. Il faut en général quelques semaines avant d’obtenir un rendez-vous chez le notaire pour la signature car il doit avoir tous les documents nécessaires et obligatoires pour faire démarrer le délai de rétractation de 10 jours.
8 - La recherche de financement
Maintenant, tu dois trouver un financement. Si tu as le temps, Tu peux prendre rendez-vous dans plusieurs banques pour optimiser tes chances de décrocher le fameux sésame qui est le prêt. Préparez un bon dossier bancaire clair et précis, auquel tu peux ajouter un business plans et tous les documents nécessaires.
Si tu n’as pas le temps ou l’envie, tu peux éventuellement passer par un courtier en crédit.
Mais avec les connaissances, la formation et une analyse parfaite du bien et tout ce qui l’entoure, qui mieux que toi, peux présenter ton dossier à la banque ?
Les rendez-vous bancaire peuvent être obtenu rapidement en quelques jours voir semaine. L’analyse de ton profil et dossier peut prendre du temps. Certaines banques peuvent éditer ton offre de prêt en une semaine comme d’autres en plusieurs mois.
Une fois l’offre de prêt reçu, tu vas prévenir le notaire pour poser une date de signature de l’acte définitif. Tu dois renvoyer l’offre de prêt au minimum 11 jours après l’avoir réceptionné.
9 - L’acte définitif
Le plus dur est fait, tu vas enfin signer l’acte définitif chez le notaire qui fait de toi le nouveau propriétaire du bien après de dur labeur, de long moment de recherche et d’administratif. De manière générale, il se déroule entre 2 et 3 mois entre la signature du compromis et l’acte définitif.
Le solde du prix de vente et des frais annexes complémentaire est effectué lors du rendez-vous. Tu dois présenter une attestation d’assurance propriétaire pour le bien.
10 – Tu es propriétaire ! Tu as les clefs !
L’achat immobilier prend du temps dans notre pays, mais tu touches au but !
C’est le moment ultime, tu es enfin chez toi, un nouveau bien à ton actif. Peut être le premier ou le suivant d’une longue série.
Tu recevras l’acte authentique plusieurs mois plus tard, après la publication par le notaire.