Tu as forcément entendu parler de viager autour de toi, et souvent « n’investis pas en viager, si la personne vie jusqu’à 100 ans, tu auras payé ta maison beaucoup plus cher ».
Tu te dis que les choses peuvent s’arranger, tu as un grand terrain, un trou c’est vite fait … un repas avec un petit poison ou quelque chose comme cela et le problème est réglé !
Non, ce ne sont pas des idées à prendre en compte. L’achat en viager n’est ni un bon ni un mauvais investissement. Tout va dépendre de ta situation, de tes objectifs et de la date du décès du vendeur …
Comment se déroule réellement cette acquisition ?
1 – Les principes du viager ?
Tu achètes un bien immobilier à une personne âgée, en général. Il ne s’agit pas d’une acquisition classique avec un prix d’achat uniquement.
La valeur du bien peut être calculée par différents professionnels (agents immobiliers, notaires, experts …), une décote est prise en compte du fait que le bien soit occupé.
Le prix du bien se décompose en deux parties : le bouquet et la rente viagère.
Le bouquet représente la somme que tu vas verser au vendeur au départ.
La rente viagère représente un montant que tu vas verser au vendeur tous les mois jusqu’à son décès. Ainsi en cas de décès rapide, ton bien t’aura coûté moins que sa valeur estimée. Et inversement si la personne vie longtemps, le bien devrait te couter plus cher que sa réelle valeur. Attention si le décès survient dans les 20 jours suivant la date de l’acte final chez le notaire, la vente est annulée.
La répartition du montant entre le bouquet et la rente viagère est calculée en fonction des attentes du vendeur (gros bouquet et petite rente ou petit bouquet et grosse rente, etc).
La rente viagère est calculée en fonction de l’âge, de l’espérance de vie et de l’état de santé du vendeur. Plusieurs barèmes existent, le plus utilisé étant le barème Daubry.
Cela ressemble à un modèle d’achat avec une banque, où le vendeur est ton créancier : tu mets un apport (le bouquet) et tu verses une mensualité tous les mois (la rente mensuelle viagère). Le vendeur est appelé «crédirentier», et l’acquéreur le « débirentier ».
Tu l’as peut-être compris : le viager correspond à une solution de démembrement de propriété du bien. Cela permet au vendeur de vivre dans le bien, tout en recevant une somme tous les mois pour pallier ses dépenses et de ce fait améliorer sa qualité de vie. Il s’agit du viager occupé.
Il existe une seconde forme de vente en viager : le viager libre. Le principe est le même, sauf que ton vendeur ne vit plus dans le bien. Tu achètes en dessous du prix du marché, mais plus cher que s’il était en viager occupé. Le bien est vide de toute occupation, tu peux y habiter, y loger un proche ou le louer et donc percevoir des loyers. Ainsi, cela peut compenser la rente viagère que tu verses au crédirentier.
2 – Les contreparties pour l’acquéreur
Lorsque tu achètes un bien en viager, c’est toi qui prends les gros travaux à ta charge en te référant aux articles 605 et 606 du Code civil. Une convention spécifique peut être réalisée avec le vendeur pour marquer noir sur blanc les obligations respectives de chacune des parties. Tu as aussi la taxe foncière à payer, tout comme l’assurance du bien.
Si tu arrêtes de payer la rente viagère, ton acquisition est remise en cause, le vendeur récupère son bien et toutes les sommes versées depuis le début lui sont acquises.
Contrairement à un investissement classique, tu ne vas pas subir des loyers impayés où des vacances locatives, l’occupation des lieux par le vendeur est calculée dans la décote du bien selon des barèmes spécifiques. C’est comme si tu recevais tes loyers d’avance sans subir la fiscalité des revenus du patrimoine immobilier. Cette décote entraîne des frais de notaire moins élevés que pour une acquisition classique.
Si tu observes les courbes des prix de l’immobilier, sur du long terme la pierre est une valeur dite « refuge » car elle prend de la valeur. Bien sûr il y a des périodes de crises ou le prix baisse mais en regardant par le passé, à long terme cette perte s’est largement compensée. Tu peux penser que lorsque tu vas récupérer ton bien il aura pris de la valeur, en plus du gain que tu auras fait grâce à la décote.
En revanche, le fait de devoir verser un bouquet et une rente viagère mensuelle va entrer en compte dans ton calcul du taux d’endettement, ce qui pourrait te bloquer pour d’autres investissements. Tu ne vas pas te dégager du cash-flow immédiatement contrairement à de « bons » investissements classiques.
Des réseaux se sont spécialisés dans ce type de vente tels que Renée Costes Viager. D’après leur chiffre, 40% des transactions se concentrent en Ile de France et 25% sur la Côte d’Azur.
En tant qu'investisseur, à toi de voir si tu penses que le viager est quelque chose qui te correspond, car tu « paries » sur la mort de la personne qui te vend le bien …
C’est un coup de poker. Tu ne maîtrises pas les choses. Tu peux faire une excellente affaire comme inversement.