Un prêt immobilier est un outil extrêmement puissant s’il est utilisé à bon escient. Le financement peut être un frein ou la clé de la réussite. Maîtriser cet aspect c’est savoir s’enrichir de manière intelligente. En effet « qui s’endette, s’enrichit ! ».
Dans la population générale quand nous parlons de crédit nous comparons nos taux sans forcément parler de tout ce qu’il y a autour ! Les gens essaient alors de négocier le taux mais est-ce la meilleure solution ? De quoi est véritablement composé un prêt ?
1 - Crédit et taux
Le crédit immobilier existe sous différentes formes et se décompose en différentes parties. Les plus connues sont le taux et la durée.
La durée du prêt est exprimée de manière générale en année ou en mois. Actuellement elle est en moyenne de 20 ans. Plus nous augmentons la durée du prêt, plus la mensualité est faible, plus le taux fixe annuel est important et plus le coût global du crédit le sera.
Le taux fixe annuel ou taux nominal d’un prêt immobilier est exprimé en pourcentage du montant du prêt. Le taux des prêts immobiliers est en moyenne de 1,3% aujourd’hui toutes durées confondues. Ce taux dépend de la durée de l’emprunt, du profil de l’emprunteur et du taux de l’OAT (Organisme Assimilable du Trésor).
Nous parlons de taux fixe annuel car il existe des prêts à taux variable. Comme son nom l’indique le taux varie à la hausse comme à la baisse. Cette variation se fait en fonction d’un indice monétaire de référence qui est de manière générale l’Euribor. Ces prêts ne se font quasiment plus au vu de la faiblesse des taux fixes actuels. Le risque est assez important : on ne peut pas anticiper le coût global du crédit dès le départ.
Lorsqu’une personne souhaite acquérir un nouveau bien alors qu’elle n’a pas encore vendu le premier, elle peut faire un prêt relais. Ce crédit d’une durée courte sert de transition et évite à l’acquéreur d’avoir deux prêts en simultané à rembourser le temps de concrétiser la vente de son premier bien.
2 - Les frais
Les frais de dossiers
Lors de la demande d’un prêt immobilier, la banque ou le courtier (voir les deux) prennent de manière générale des frais pour l’établissement du dossier et de la demande de prêt. Leur coût est d’environ 1000€ mais dépend du dossier personnel ainsi que du bien demandé.
Les frais de garanties
La garantie d’un prêt immobilier est un mécanisme mise en place lors de toute demande de crédit. Elle sert comme son nom l’indique de garantie en cas de défaut de paiement de l’emprunteur au prêteur. Elle peut prendre différentes formes : la société de cautionnement, l’hypothèque, le privilège prêteur de deniers (PPD) ou la caution solidaire.
- La société de cautionnement est un organisme qui se porte caution pour toi auprès de la banque après étude de ton profil et projet.
- L’hypothèque : Le bien est mis en garantie et peut être saisi par le créancier pour être vendu si tu es en défaut de paiement, afin de récupérer une partie ou la dette complète restant.
- Le privilège prêteur de deniers fonctionne à peu près comme l’hypothèque sauf qu’il offre la possibilité à la banque de se servir avant tous les autres créanciers.
- La caution solidaire est de manière générale une personne physique qui se porte caution pour ton prêt et devra assurer les paiements des mensualités en cas de défaut de ta part.
Le coût de la garantie adossée au prêt dépend du montant que tu souhaites emprunter et sera déterminé par le type de garantie que tu vas souscrire. Son montant est une partie importante du coût de tob prêt et représente plusieurs milliers d’euros. La banque privilégie de manière générale la société de cautionnement mais est-ce la meilleure option dans ton cas ?
3 - Le taux annuel d’assurance
Dans le cadre d’un prêt immobilier l’emprunteur doit souscrire obligatoirement une assurance emprunteur (ce n’est pas obligatoire pour un prêt à la consommation). Cette assurance va prendre le relai pour payer tes mensualités suivant la couverture souscrite. De manière générale le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) sont assurés. Mais tu peux souscrire une assurance qui couvre l'invalidité permanente, l’incapacité temporaire totale de travail et de manière beaucoup plus facultative la perte d’emploi.
Le coût de l’assurance est relativement important et dépend de l’organisme, de la couverture souhaitée, du montant emprunté, de la durée du prêt mais essentiellement du profil de l’emprunteur et de ses antécédents médicaux. L’assurance emprunteur peut être modifiée après l’obtention du prêt selon une procédure bien établie (cela est intéressant si la situation médicale ne s’est pas aggravée).
4 - Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global
C’est le taux que tu dois comparer pour voir quelle offre est la plus appropriée dans ta situation ! Il représente le coût total du crédit et prend en compte les différents paramètres cités précédemment : durée, taux fixe annuel, frais de dossier (bancaire et/ou courtier), frais de garantie, coût de l’assurance emprunteur et tous les autres frais qui peuvent t’être imposés pour obtenir ton prêt immobilier. Le TAEG est exprimé en pourcentage du montant emprunté et doit être obligatoirement indiqué sur toutes tes offres préalables de crédits.
Mais attention le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure. Le taux d’usure correspond au taux maximal applicable d’un prêt immobilier et dépend du type de prêt (taux fixe, taux variable, prêt relais), de la durée et du montant emprunté. Ce taux est déterminé par la banque de France qui publie au Journal Officiel les chiffres chaque trimestre.
Maintenant que tu as les connaissances sur la composition du TAEG, tu peux déterminer quelles sont les critères pouvant faire évoluer le coût de ton crédit. Encore faut-il savoir comment les négocier et sur quel point appuyer…
Lors du rachat du prêt après une vente, tu vas payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces indemnités sont plafonnées à 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû, au plus avantageux pour l’emprunteur. Les IRA peuvent être négociées lors de la demande de prêt.
