Nous avons toujours peur de tomber sur un mauvais locataire, un locataire qui va dégrader notre bien, ne pas payer le loyer, mettre une mauvaise ambiance dans un immeuble etc. Mais aussi un locataire qui ne va pas nous appeler tous les jours pour des petites bricoles, pour des questions …
Y a-t-il des solutions pour trouver la bonne personne ou pour limiter cela ?
Le but est de trouver avant tout une personne solvable et respectueuse du bien et du voisinage, quelqu’un avec qui le contact passe et qui va rester un moment dans notre bien. Des astuces permettent de limiter les mauvaises surprises et d’autres viendront avec l’expérience. Les voici ci-dessous.
1 – Le bien
Notre bien est notre bijou, mais le locataire doit être à l’image de ce que nous attendons de lui. Pour cela le bien doit être de qualité, décent, propre, bien équipée, la déco doit être au goût du jour : sobre et épurée. Il faut penser au goût des gens, pas seulement au nôtre .
Les gens sont prêts à payer un peu plus cher pour un bien de meilleure qualité et tout équipé. Le loyer est plus haut et donc la typologie de locataire n’est pas la même. Nous avons plus de chance de trouver des gens respectueux, d’avoir plus de visites et de bons dossiers.
Les locataires se sentent biens et veulent rester dans l’appartement. Il y a moins de turnover et de dégradations.
Attention, l’appartement doit sortir du lot, mais le loyer ne doit pas être excessif au risque d’augmenter le turnover …
2 – L’annonce
La rédaction de l’annonce est très importante, elle doit être complète, précise et tu dois éviter d’avoir des appels intempestifs pour de simples questions. Le texte de l’annonce doit détailler la situation de l’appartement, le descriptif de chaque pièce et équipement, et mettre en avant tous les points positifs.
Les photos de bonnes qualités augmenteront le nombre de dossiers et de visites possibles.
Tu peux publier l’annonce via les sites en ligne, les réseaux sociaux (groupe privé, market-place, page personnelle avec partage), sur les panneaux d’affichage des petits commerces, mais aussi en parler autour de toi, le bouche à oreille fonctionne très bien.
La dernière solution est de mettre ton bien en agence immobilière, pour un gain de temps : visite, établissement des dossiers, choix, entrée des locataires et états des lieux.
3 – Une fois l’annonce mise en ligne
Une fois l’annonce mise en ligne il est possible que tu reçoives un nombre de mails et d’appels conséquent. Il va alors falloir filtrer les candidats locataires de différentes manières. Le potentiel locataire qui nous pose des questions sur notre bien, alors qu’il y a déjà les réponses dans l’annonce montre un manque de sérieux.
Nous devons tout d’abord déterminer le profil du locataire, son âge, sa situation professionnelle, ses revenus ou ceux des garants s’il y en a, le type de contrat de travail. Il ne faut pas oublier de demander la date d’entrée souhaité et si le locataire à un préavis actuellement sur son logement.
Il est conseillé de manière générale, de prendre des dossiers avec des revenus d’environ trois fois le montant du loyer au minimum.
Pour les appels téléphoniques, le feeling va jouer un rôle important.
Avec tout cela, tu auras fait un premier tri.
4 – Fiche de candidature
Tu peux envoyer par mail un questionnaire au locataire, après les premiers échanges, une fiche de candidature locataire comprenant les différents renseignements dont tu as besoin :
- Identité : Nom, prénom, date de naissance, nationalité, téléphone, adresse mail, numéro de carte d’identité.
- Situation Professionnelle : Profession, type de contrat, date d’embauche, nom et adresse de l’employeur.
- Revenus : Salaire, pension, retraite, allocations etc.
S’il y a un garant, celui-ci doit répondre à ce même document.
Les justificatifs que tu peux demander au locataire sont encadrés par la loi :
- Une copie de la carte d’identité ou du passeport ou du permis de conduire en cours de validité.
- Un justificatif de domicile : titre de propriété, taxe foncière, 3 dernières quittances de loyer ou attestation du dernier logeur.
- Un ou plusieurs justificatif(s) de situation professionnelle : contrat de travail, attestation de l’employeur, carte étudiant, carte professionnelle, K-bis, toute pièce pouvant justifier la situation professionnelle.
- Un ou plusieurs justificatif(s) de ressources : 3 derniers bulletins de salaires, dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, justificatif de versement d’indemnités de stage, 2 derniers bilans comptables, justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues ou à percevoir, titre de propriété d’un bien immobilier, avis d’attribution de bourse, tout justificatif de revenus.
5 – Vérifier le revenu fiscal
Tu peux vérifier le revenu fiscal de référence, présent sur l’avis d’imposition, avec le numéro fiscal du locataire ou de ses garants sur le site : https:cfsmsp.impots.gouv.fr et savoir si le locataire a falsifié ses documents …
Les candidats « sérieux » t’enverrons un dossier complet rapidement. Le but est de limiter le nombre de visites aux bons locataires, de les regrouper sur une journée pour ne pas perdre de temps.
Le choix des visites avec les locataires ne dépend que de toi et de ce que tu veux. Un premier tri a été effectué au feeling et un second avec le dossier de candidature. La garantie ne doit pas être négligée : garants personnels, GLI ou Garantie Loyer Impayé, Garantie VISALE ou cautionnement bancaire.
6 – Le feeling
Tu connais maintenant le profil du locataire et ses capacités financières. Le feeling lors de la visite va jouer un rôle important. Ils doivent comprendre ce que tu recherches. Pour cela tu dois leur expliquer que tu as un crédit et qu’ils doivent payer le loyer à telle date, il faut essayer de leur faire mettre en place un virement mensuel automatique. La relation est gagnant-gagnant, nous lui mettons un beau bien à disposition en échange du paiement du loyer.
Attention aux gens qui en font trop, qui ne font que se justifier sur leur situation, qui parlent trop … mais aussi tu dois exclure ceux qui posent trop de questions, qui observent tout et sont très pointilleux. Le but est d’être serein tout au long de la location.
Tout cela n’empêchera pas tout, tu peux avoir le meilleur dossier et récupérer l’appartement dans un état déplorable, et inversement, mais cela limitera les mauvaises surprises dans la plupart des cas.
