Se prémunir d’un loyer impayé

Nous avons tous peur d’avoir des loyers impayés et ne pas pouvoir payer notre crédit en conséquent. En France la procédure pour loyer impayé est assez longue et ne pas recevoir celui-ci pendant plusieurs mois peut nous mettre dans une situation difficile.

Le choix du profil de locataire et des garanties est donc très important. Avant toute conclusion d’un bail, il est possible et fortement recommandé de recourir à une caution ou une garantie pour s’assurer d’un loyer impayé. Voici les différentes possibilités.

1 – Les garants personnels

Une personne se porte garante pour un locataire, elle est redevable des loyers impayés. Tu peux t’adresser à elle pour récupérer ton dû. Cette solution ne te coûtes rien en tant que bailleur.

Il existe plusieurs types de cautions personnelles : la caution simple, la caution solidaire et la caution indivise. La caution simple est engagée que si le débiteur principal est insolvable ou si les poursuites contre lui ont été infructueuses. La caution solidaire peut être engagée directement dès que le débiteur ne paie pas. La caution indivise est le fait de demander à plusieurs personnes de se porter caution.

Les documents demandés à la personne se portant caution sont listés par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 modifié par le décret 2019-1019 du 3 octobre 2019. Il s’agit :

• une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants : Carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire. Une caution personne morale est possible.

• Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants : Dernière quittance de loyer, facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois, attestation d’assurance logement de moins de trois mois, dernier avis de taxe foncière, titre de propriété de la résidence principale.

• Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle : Contrat de travail ou de stage, une attestation de l’employeur, extrait K ou K bis datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale, extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan, la copie du certificat d’identification de l’INSEE, la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale, toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

• Un ou plusieurs justificatifs de ressources : Dernier avis d’imposition, titre de propriété d’un bien immobilier, dernier avis de taxe foncière, trois derniers bulletins de salaires, deux derniers bilans comptables, justificatif de versement des indemnités et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Une grande majorité des étudiants ont les parents qui se portent garants. C’est assez rassurant, l’étudiant est souvent bénéficiaire d’aides au logement, voire de bourse. Les parents ne vont pas le laisser dans une situation d’impayé. Au pire des cas, ils feront un préavis pour qu’il reparte vivre chez eux.

2 – Le dispositif VISALE

C’est un cautionnement individuel, gratuit, mise en place par l’état et géré par Action Logement. Action Logement se porte garant de la couverture de 36 mois de loyers impayés et des dégradations locatives (dans la limite de deux mois de loyers charges comprises).

Les critères pour être éligible à ce dispositif:

• Pour tous entre 18 et 30 ans.
• Pour les plus de 30 ans jusqu’à 6 mois après la prise de fonction ou 6 mois après une mutation.
• Tout public éligible au bail mobilité.
• Les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative.

Le logement doit être la résidence principale du locataire et le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500€ en île de France et 1 300€ en dehors. Le bail doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire.

Attention la demande doit être faite sur le site www.visale.fr impérativement avant la signature du bail.

3 – La GLI ou Garantie Loyer Impayé

C’est une assurance que tu peux souscrire en tant que bailleur pour te prémunir contre le risque d’impayés de loyers. Tu peux en souscrire une de manière individuelle, ou auprès d’un intermédiaire comme une agence locative. Cette dernière possède en général un contrat de groupe dont la mensualité est négociée. Son coût est compris entre 2 et 4% du montant du loyer mensuel et va dépendre des garanties, plafonds, franchises et conditions d’indemnisation. Les critères d’éligibilité des locataires sont assez drastiques et dépendent des compagnies : au minimum un salaire correspondant à 3 mois de loyer et un CDI (Contrat à Durée Indéterminée).

Cette garantie t’assure la plupart du temps contre :

• Le recouvrement des loyers impayés, charges et taxes comprises, en cas de défaillance du locataire.
• Les frais de contentieux et de procédure si un litige survient entre le bailleur et le locataire.
• Une protection juridique.
• Les frais de détérioration du logement ainsi que le versement des loyers pendant la période de remise en état.

Les prix et garanties sont très différents d’une compagnie à l’autre, comparer les contrats est donc la clé. N’oublie pas que cette cotisation est déductible de tes revenus locatifs, son coût est donc moindre, c’est le prix de la tranquillité.

Le cumul de garant et d’assurance loyer impayé est possible uniquement pour les étudiants et apprentis. Dans les autres cas ce n’est pas possible.

4 – Le Cautionnement bancaire

C’est une solution peu connue de tous, mais très efficace. Le locataire provisionne sur un compte séquestre en banque, en général 1 an de loyer. La banque se porte garante pour le locataire en cas de défaillance de paiement de sa part. En cas d’impayé, tu peux récupérer les sommes dues auprès de la banque, en justifiant la situation. Ce type de cautionnement est régulièrement utilisé pour des locataires étrangers, notamment des étudiants, mais peut-être aussi utiliser pour des locataires qui sont indépendants, professions libérales, intermittents, auto entrepreneur … 

Les modalités et les conditions de la caution bancaire varient beaucoup d’un établissement à l’autre. La caution bancaire a un coût pour le locataire, des frais de dossiers peuvent être appliqués en plus d’autres frais, mais l’argent peut être rémunérateur suivant le compte sur lequel il est bloqué.

Il existe plusieurs garanties ou cautions comme vu précédemment. La plus connue et répandue est la caution personnelle. Mais celle-ci n’est pas toujours possible, à toi de voir laquelle te correspond le mieux et de trouver des dossiers éligibles en fonction.