Protéger son achat en couple

Tu souhaites effectuer l’acquisition d’un bien immobilier avec la personne qui partage ta vie. Qu’il s’agisse de ta résidence principale ou d’un investissement locatif, l’achat en couple peut se faire sous différents statuts.

Vous avez la possibilité d’acheter en indivision ou en société. Dans la majorité des cas, vous allez vous partager 50% chacun du bien où des parts de la société. Vous pouvez décider de ventiler d’une manière différente la part de chacun en le mentionnant dans l’acte de vente.

Mais que se passe-t-il en cas de décès ou problème de la vie ?

1 – Couple Marié

Lorsque tu te maries, ou au cours du mariage, vous pouvez choisir le régime qui s’appliquera à vos biens, en signant un contrat de mariage devant un notaire.

Si vous ne concluez pas de contrat de mariage, vous êtes soumis au régime de la communauté aux acquêts. En cas de divorce ou de décès, le patrimoine est partagé en deux parts égales.

Avec un contrat de mariage, vous avez plusieurs possibilités :

• Sous le régime de la séparation de bien : chacun est propriétaire des biens qu’ils achètent, ou des biens communs à hauteur du financement apporté. En cas de divorce, chacun récupère sa part. En cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers et non au conjoint survivant, sauf en cas de testament.
• Sous le régime de la communauté universelle : tous les biens acquis sont communs. Vous avez la possibilité de prévoir dans le contrat de mariage que certains biens resteront la propriété d’un seul époux, comme ceux qui lui reviennent dans le cadre d’une donation ou d’un héritage.
• Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : les biens achetés pendant le mariage sont communs. En revanche, chacun reste propriétaire des biens qu’il avait avant le mariage, ou qu’il reçoit par donation ou succession.

2 – Couple Non marié, non pacsé

De plus en plus de couple achète un bien en indivision sans être marié, ni pacsé. L’indivision est plus engageante que le mariage, mieux vaut bien s’entendre. Cette situation est délicate en cas de décès, de divorce et de gros problème de la vie.

Le pourcentage de chacun dans l’indivision déterminera une partie de la suite des évènements et des décisions possibles.

Si un des deux conjoints décède, la part va revenir à ses héritiers légaux. Dans cette situation, il ne s’agit pas du conjoint survivant, mais des enfants, que ceux-ci proviennent du couple ou d’une relation antérieure. À défaut, la part reviendra aux parents de la personne défunte.

En cas de divorce, à toi et ton (ta) partenaire de vous entendre pour la suite de la vie du bien.

Suivant la relation, ils peuvent décider de :

• Te donner la part : tu seras taxé à 60% sur la valeur du patrimoine donné.
• Te vendre la part : tu vas devoir avoir le cash pour racheter cette part, ou pouvoir faire un prêt.
• Garder la part : là, tu ne peux rien faire. D’après l’article 815 du Code Civil « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Dans cette situation, ils peuvent te bloquer si tu veux effectuer des travaux dans le bien, le louer ou le vendre.

3 – Couple Pacsé

Quand un des deux conjoints décède le pacs se dissout. Tu reviens dans un cas similaire au précédent, avec les mêmes galères.

Pour te protéger, tu as trois cas possibles :

• Te marier : la partie de l’un revient à l’autre sans droit de succession.
• Faire un testament : il permet de décider la suite des évènements (jouissance du bien, loyer, part du bien …). Tu peux transmettre sans aucun droit de succession.
• Création d’une Société Civile Immobilière (SCI) avec ton conjoint ou ta conjointe. En cas de séparation : chacun peut garder sa part, racheter celle de l’autre, revendre ses parts à une autre personne. Dans le cadre d’une SCI vous pouvez prévoir des portes de sortie.

4 – Le Démembrement croisé de part sociale :

Lorsque tu possèdes un bien immobilier, tu es plein propriétaire : tu as la pleine propriété. Le fait de démembrer correspond à scinder cette pleine propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété correspond au « mur ». L’usufruit est l’utilisation des fruits de ton bien, soit la jouissance du bien. Tu peux l’utiliser comme tu le souhaites, mis à part le vendre.

Ainsi lors de la détention de biens en couple en SCI, vous êtes tous les deux pleins propriétaires par l’intermédiaire de vos parts sociales de cette société.

Si vous n’êtes ni mariés, ni pacsés avec un testament, la solution est de « donner » l’usufruit de ta part à ton partenaire et inversement. Ainsi, lors du décès d’un membre du couple, la personne vivante possède 100% de l’usufruit du bien, en plus de sa part de la nue-propriété. Il peut donc jouir comme bon lui semble de la totalité du bien (y vivre, profiter des loyers, etc).

Cependant, la nue-propriété du défunt revient à ses héritiers.

Si le dernier conjoint survivant décède, l’usufruit du premier défunt revient aux héritiers de celui-ci, qui auront donc la pleine propriété du premier défunt.

Tu n’es pas obligé de te marier pour être protégé ou protéger la personne qui partage ta vie en cas de décès ou autre. Il existe plusieurs solutions comme vu précédemment. Mais sans les connaître tu peux aller droit dans le mur en cas de soucis. Forme-toi, apprends, anticipe, les connaissances n’ont pas de limite !