Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement n’est pas le fait de séparer les différents membres d’un corps, enfin si. Mais lorsque tu vas entendre la notion de démembrement en immobilier, il s’agit de démembrement de propriété.

Quand tu fais l’acquisition d’un bien ou que celui-ci te revient par héritage, don ou de toute autre manière, tu en es propriétaire. Quand tu possèdes ce bien tu es : plein propriétaire.

Tu ne le sais peut-être pas, la pleine propriété d’un bien se compose de deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété correspond au droit de disposer de ton bien comme bon te semble, de le modifier, d’effectuer les gros travaux, etc. Tu as les murs.

L’usufruit comme son nom l’indique correspond à l’utilisation des fruits, c’est-à-dire la jouissance du bien. Tu peux te servir de ce bien pour y habiter ou le louer et en percevoir des revenus.

1) Les principes du démembrement de propriété

Lorsque le bien t’appartient entièrement il n’y a pas de démembrement de propriété, tu possèdes à la fois la nue-propriété et l’usufruit, tu es plein propriétaire.

Le démembrement de propriété se caractérise quand une ou plusieurs personnes sont nus-propriétaires ET une ou plusieurs personnes sont usufruitières.

Lorsque s’éteint le droit de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

L’usufruit peut-être « donné » de façon temporaire sur un certain nombre d'années connues à l’avance ou celui-ci peut-être viager. Dans ce dernier cas, le droit d’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, il n’y a pas de droits de succession supplémentaires à régler.

2) Les devoirs de chacun

Le droit de nue-propriété, tout comme celui d’usufruit, peuvent être vendu ou cédé. Leur valeur va dépendre de la durée du démembrement.

Lorsqu’il s’agit d’un usufruit « classique » la valeur correspond à 23% de la pleine propriété par tranche de 10 ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

La valeur fiscale de l’usufruit viager  et de la nue-propriété est fixée selon l’article 669 du Code général des impôts. L’âge de l’usufruitier au moment du démembrement déterminera chacune de ces valeurs.

3) Quelle valeur ?

Le droit de nue-propriété, tout comme celui d’usufruit, peuvent être vendu ou cédé. Leur valeur va dépendre de la durée du démembrement.

Lorsqu’il s’agit d’un usufruit « classique » la valeur correspond à 23% de la pleine propriété par tranche de 10 ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

La valeur fiscale de l’usufruit viager  et de la nue-propriété est fixée selon l’article 669 du Code général des impôts. L’âge de l’usufruitier au moment du démembrement déterminera chacune de ces valeurs.

Ce tableau sert à calculer les droits de donation.

4) Le démembrement est-il fait pour toi ?

Le démembrement de propriété peut être intéressant suivant ta situation :

• Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’IFI, seulement l’usufruitier l’est sur la valeur de la pleine propriété.
• Don de l’usufruit temporaire de biens locatifs à tes enfants pour qu’ils perçoivent des revenus complémentaires ou supplémentaires. Cela peut les aider à mieux vivre, voire faire un emprunt plus facilement auprès d’un établissement de crédit.
• La vente de la nue-propriété pour obtenir un capital mais continuer à vivre dans ton bien ou percevoir ses revenus : C’est le principe de la vente en viager.
• Don de la nue-propriété à tes enfants dans le but de diminuer les droits de succession. Tu continues d’avoir la jouissance du bien jusqu’à ton décès. Les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans frais de succession supplémentaire.
• Don d’usufruit à ta concubine ou partenaire de pacs pour qu’il (elle) en garde la jouissance à ton décès. En effet, sans contrat de mariage ou pacs accompagné d’un testament adéquat, la personne qui partage ta vie n’aura aucun droit sur votre résidence principale s’il n’en est pas propriétaire.

Bien sûr, ces cas sont généraux, il existe d’autres solutions et avantages, ta situation peut t’orienter vers certains d’entre eux , mais chacun a ses avantages et inconvénients. Tu ne peux pas gagner à tous les coups.

5) L’achat en démembrement de SCPI

Tu peux effectuer l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sous démembrement.

Suivant ta situation, tu peux investir dans la nue-propriété de parts de SCPI sans payer d’impôts, c’est intéressant si tu es fortement fiscalisé. Tu achètes des parts en nue-propriété, ton prix d’acquisition est inférieur à sa valeur en pleine propriété. Cette décote est variable suivant la durée du montage et correspond à la perte de l’usufruit. Tu peux récupérer l’usufruit et donc la pleine propriété au bout de 5, 10 ans ou plus, suivant ton choix. Tu ne perçois pas de revenus et ne paies pas d’impôts durant la durée du montage.

Le démembrement peut également porter sur un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations...).

Le démembrement t’offre de nombreuses possibilités qui peuvent être intéressantes suivant ta situation. Sans les connaissances tu n’aurais pas pu imaginer tout cela, forme toi, rapproche toi d’un professionnel qualifié pour optimiser ta situation patrimoniale et fiscale.