Base du régime Foncier : Les recettes à déclarer et le régime du micro-foncier

Les recettes tirées des biens, immeubles figurant dans ton patrimoine que tu loues en non meublés sont des revenus fonciers.

Les revenus fonciers peuvent provenir de la location d’un logement, d’un garage, d’une cave, d’un parking, d’un commerce …

Mais il peut aussi s’agir de biens détenus par une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les revenus, d’un fond de placement immobilier (FPI), ou de parts de Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI).

1 – Les recettes déclarer ou non

Les recettes locatives à déclarer sont toutes celles encaissées dans l’année, même s’il s’agit de retard de l’année précédente, ou d’avance sur l’année suivante. Il s’agit notamment :

• Loyers, fermages et avantages en nature prévus dans le bail.
• Loyers encaissés par le gestionnaire, même s’il ne te les a pas encore versés.
• Loyers déposés à la caisse des dépôts et non encaissés.
• Les dépenses supportées par ton locataire alors qu’elle t’ incombent légalement
• Les recettes accessoires : droit de publicité, d’affichage, location d’emplacements, etc.
• Subventions perçues, indemnités d’assurances.
• Pas de portes, droits d’entrée versés par l’occupant.
• La valeur locative des biens dont tu te réserves la jouissance.
• La quote-part de revenus bruts correspondant à tes droits dans une SCI à l’impôt sur les revenus, une SCPI ou des fonds immobiliers.
• La part du loyer hors taxes quand celui-ci est soumis à la TVA (location de garage par exemple).
• Somme saisie directement sur le loyer du locataire par tes créanciers
• Loyers provenant de certains dispositifs fiscaux : Besson, Robien, Borloo, monument historique, Pinel, Denormandie etc

En revanche tu ne dois pas déclarer :

• Les sommes perçues du locataire pour des travaux qui lui incombent ou pour les provisions pour charges locatives. Ex : tu loues un appartement 500€ par mois dont 50€ de provisions pour charges, tu déclares 450€.
• La TVA payée par le locataire si la location y est soumise.
• Les loyers que tu n’as pas pu percevoir du locataire (il faut pouvoir montrer au fisc que tu as fait les démarches pour ces impayés).
• Les loyers provenant de biens meublés.
• Les charges liées à des logements que tu prêtes à un tiers ou dont tu te  réserves la jouissance et qui ne génèrent pas de revenus fonciers.

Attention si tu sous-évalues volontairement de manière importante le loyer, pour le louer à un proche par exemple, ou pour une location jugée fictive, l’administration fiscale peut rectifier à la hausse le revenu déclaré. Le fisc retiendra comme base, un loyer équivalent pratiqué dans la zone en fonction des caractéristiques de ton bien.

Il existe deux sous régimes dans la famille des revenus fonciers : le micro foncier et le réel ou déficit foncier. Le régime du micro-foncier est utilisé en grande partie par les contribuables français, par simplicité, mais souvent ce n’est pas le plus optimisé.

2 – Le régime du Micro Foncier

Les contribuables dont le montant des loyers annuels bruts ne dépasse pas 15 000€ peuvent bénéficier d’un régime d’imposition simplifié appelé : micro-foncier. Ce régime n’est pas obligatoire, le régime réel peut être choisi, peu importe les recettes.

La limite de 15 000€ est appréciée annuellement par foyer fiscal et non par bien immobilier. Toutes les recettes locatives foncières doivent être ajoutées : les tiennes, celles de ton conjoint(e) ou partenaire de pacs, tes enfants rattachés et toute autre personne que tu as à charge.

Attention certains biens sont exclus du micro foncier : les immeubles bénéficiant d’un avantage fiscal particulier tel que Cosse ancien, Besson, Borloo etc.

Les revenus des biens détenus dans un fond de placement immobilier (FPI), ou dans une SCI à l’impôt sur le revenu peuvent appartenir au micro foncier à deux conditions : tu dois être par ailleurs directement propriétaire d’un bien loué en nu, les immeubles de la société et les tiens ne doivent pas bénéficier d’un régime fiscal excluant l’application du micro-foncier.

Le micro-foncier consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30% sur ton revenu foncier imposable, c’est-à-dire sur tes recettes locatives brutes. Le montant des charges déductibles est donc calculé forfaitairement et aucune autre déduction n’est possible.

Sur ta déclaration d’impôt n°2042, reporte tes recettes brutes dans la case du micro-foncier. Précise l’adresse de tes biens. L’abattement sera fait automatiquement par le fisc, tes impôts et prélèvements sociaux seront calculés sur les 70% restant.

• Ex : Tu loues un logement 500€ par mois dont 50€ de charges locatives. Tes recettes brutes s’élèvent à 450 x 12 = 5 400€, tu relèves du micro-foncier. Après déduction de l’abattement forfaitaire de 30%, ton revenu foncier est de 5 400 x 0.7 = 3 780€.

Le micro foncier ne permet pas de créer du déficit foncier. En revanche, tes déficits reportables constatés les 10 années antérieures, non imputés jusqu’alors, peuvent être déclarés sur la n°2042 et l’administration fiscale viendra réduire tes revenus fonciers nets.

• Ex : Tu loues un logement 500€ par mois dont 50€ de charges locatives. En 2019, tu es au régime du micro foncier, alors que depuis 2016, tu étais au réel et il persistait un déficit foncier de 2 600€ que tu n’avais pas pu imputer. Après déduction de l’abattement forfaitaire de 30% et imputation du déficit antérieur : ton revenu foncier imposable est donc : 70%(450 x 12) – 2 600 = 1 180€

Le revenu foncier imposable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (actuellement) et à ta tranche marginale d’imposition (TMI).

• Ex : Dans notre exemple précédent, nous reprenons les mêmes chiffres. Admettons que tu sois dans une TMI de 11%, tu vas payer 11% x 1 180 = 129,8€ d’impôts et 17,2% x 1180 = 202,96€ de prélèvements sociaux.

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000€ de recettes locatives brutes mais reste une option souvent non négligeable en dessous, lorsque les charges sont supérieures à ce seuil de 30%. Pour ce régime, une déclaration n°2044 doit être effectuée.

De même, il est possible d’être en micro-foncier si toi ou un membre de ton foyer fiscal devient propriétaire d’un bien qui exclut l’application du micro-foncier. Tu dois passer au régime réel.

L’option pour un régime est globale, tu ne peux pas détenir des biens en micro-foncier et d’autres en foncier réel.

Attention le choix de passer au régime réel est une option irrévocable sur 3 ans, réfléchis bien aux charges que tu vas déduire sur cette période, si ce choix est plus intéressant que l’abattement forfaitaire.

La plus-value en location nue est soumise au régime de la plus-value des particuliers.